Quelle rentabilité espérer en tant que marchand de biens ? Calcul, marges et stratégies

Devenir marchand de biens est une activité passionnante et lucrative, mais beaucoup d’investisseurs débutants se demandent : quelle rentabilité peut-on réellement espérer ? Comprendre la rentabilité est essentiel pour anticiper les risques, calculer les marges et réussir dans l’achat-revente de biens immobiliers.

Si vous débutez, cet article détaillé vous expliquera comment estimer vos marges, optimiser vos gains et sécuriser vos projets immobiliers.

Comprendre la rentabilité d’un projet de marchand de biens

La rentabilité d’un projet immobilier correspond au bénéfice net que vous réalisez après avoir déduit :

Le prix d’achat du bien,
Les frais d’acquisition (notaire, diagnostics, taxes),
Les coûts de travaux et de rénovation,
Les charges liées à la société (fiscalité, comptabilité, assurances),
Les frais de commercialisation et de vente.

La formule simplifiée :

Marge = (Prix de revente – Coût total d’acquisition + travaux + frais bancaire)

Une bonne compréhension de la rentabilité vous permet d’évaluer si un projet vaut le risque et d’anticiper vos bénéfices réels. Pour en savoir plus sur toutes les étapes pour se lancer, consultez notre article pilier : Comment devenir marchand de biens.

Les facteurs qui influencent la rentabilité d’un projet de marchand de biens

Plusieurs éléments impactent directement la rentabilité d’un projet d’achat-revente immobilier :

Le prix d’achat du bien

Le prix d’achat est déterminant : acheter trop cher réduit vos marges. La négociation est donc un outil clé pour optimiser la rentabilité.

Les coûts de rénovation et travaux

Les travaux peuvent représenter 30 à 50% de votre marge potentielle.
Une rénovation bien ciblée augmente la valeur du bien, par exemple en refaisant l’électricité, la plomberie ou les façades.
Les travaux stratégiques peuvent transformer un bien ancien en un bien quasi-neuf, justifiant un prix de revente plus élevé.

Les frais annexes

Frais de notaire, taxes, assurances et publicité réduisent votre marge si vous ne les anticipez pas. Ces charges peuvent représenter jusqu’à 10 à 15 % du coût total du projet.

La fiscalité

TVA sur marge ou sur le prix total, impôt sur les sociétés, marge…la fiscalité peut lourdement impacter vos gains.
Pour optimiser votre rentabilité, il est recommandé de choisir un statut juridique adapté (SASU, EURL ou SARL).
Pour plus de détails sur le sujet, consultez notre article : Statut juridique pour marchand de biens.

La localisation et le marché immobilier

La rentabilité dépend également de l’emplacement du bien et des tendances locales. Les biens situés dans des zones en forte demande ou en développement offrent souvent une meilleure marge.

Rentabilité moyenne d’un marchand de biens

Selon le type de projet, la rentabilité moyenne varie :

Type de projet	Rentabilité moyenne
Appartement ancien, rénovation légère	5 à 10 %
Appartement ancien, rénovation complète	10 à 20 %
Terrain à bâtir	15 à 25 %
Logement neuf à revente	10 à 15 %

Ces chiffres sont des moyennes : la rentabilité réelle dépend de l’emplacement, du type de bien et de votre expérience.

Optimiser la rentabilité de vos opérations de marchand de biens

Pour optimiser la rentabilité d’un projet d’achat-revente immobilier vous devez :

Choisir les bons biens

Recherchez les biens sous-évalués ou nécessitant des travaux stratégiques. Ensuite vous devez analyser le potentiel de valorisation et savoir si le marché est liquide.

Maîtriser les coûts des travaux

Obtenez plusieurs devis auprès d’artisans fiable.
Planifiez vos travaux pour éviter les dépassements de budget.

Optimiser la fiscalité

Choisissez un statut juridique adapté pour réduire vos impôts.
Anticipez la TVA sur marge ou sur le prix total.
Pour en savoir plus sur la fiscalité et le statut juridique, consultez nos articles :

Fiscalité du marchand de biens et statut juridique pour marchand de biens.

Développer un réseau professionnel

Avoir des contacts fiable pour négocier, acheter et revendre rapidement.
Un bon réseau permet d’obtenir des financements avantageux et de trouver des biens à fort potentiel.

Prévoir une marge de sécurité

Comptez 10 à 15 % de marge sur le budget total pour couvrir les imprévus lors des travaux ou retards de vente.

Les erreurs à éviter pour préserver la rentabilité d’un projet de marchand de biens

Devenir Voici les 5 points importants à prendre en compte pour éviter les erreurs sur la rentabilité d’un projet :

Ne pas sous-estimer les frais annexes et la fiscalité.
Ne pas négliger l’analyse du marché local et la demande.
Ne pas acheter un bien trop cher sans possibilité de valorisation.
Ne pas oublier de sécuriser le financement et prévoir une marge de sécurité.
Travailler avec des prestataires peu fiables pour réduire le coût des travaux.

Exemple concret de calcul de rentabilité et de marge

Supposons que vous achetez un appartement ancien pour 100 000 € et réalisez 50 000 € de travaux :

Prix d’achat : 100 000 €
Frais de notaire (marchand de biens) : 3 000€
Travaux : 50 000 €
Frais annexes : 20 000 €
Prix de revente : 220 000 €

Rentabilité :

220 000 – (100 000 + 3 000 + 50 000 + 20 000) = 47 000€

La marge nette est de 27 %

Rentabilité et stratégie à long terme

Pour maximiser vos gains sur plusieurs projets :

Diversifiez vos types de biens : appartements, terrains, immeubles.
Répétez les opérations pour amortir vos coûts fixes.
Optimisez le financement avec des emprunts et partenariats stratégiques.
Anticipez la fiscalité et les réglementations pour éviter les mauvaises surprises.

Ainsi, la rentabilité moyenne peut évoluer de 10 à 30 % par projet, voire plus pour des opérations bien ciblées et maîtrisées.

Conclusion : quelle rentabilité espérer pour vos opérations de marchand de biens