Comment devenir marchand de biens en 2026 : Le Guide Complet

De nombreuses personnes souhaitent aujourd’hui se lancer dans une activité de marchand de biens, mais peu connaissent réellement ce métier. La profession de marchand de biens immobilier reste encore relativement méconnue en France, et seuls quelques professionnels exercent cette activité de manière régulière.

Si le métier attire, c’est parce qu’il peut être très rentable. Mais il comporte également des risques : une mauvaise analyse ou un manque de préparation peut entraîner des pertes financières importantes. Avant de se lancer, il est donc essentiel d’en comprendre les bases afin d’éviter les erreurs fréquentes des débutants.

Ce guide complet vous expliquera :

• Qu’est-ce qu’un marchand de biens
• Les types d’opérations possibles
• Les compétences indispensables
• La rentabilité attendue
• Les erreurs à éviter
• Les ressources pour se former et réussir

Qu’est ce qu’un marchand de biens, en quoi consiste son métier?

Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers pour les revendre plus cher et réaliser une marge bénéficiaire.

Cadre juridique : 

Selon le Code du commerce, toute activité d’achat et revente de biens immobiliers est considérée comme commerciale. Le marchand de biens est donc juridiquement un commerçant (article L.110-1). 

Contrairement à l’investisseur locatif, le marchand de biens :

• n’achète pas pour louer, il achète pour vendre
• Il ne conserve pas le bien à long terme, il souhaite vendre rapidement
• Il vise une plus-value à court ou moyen terme ou plutôt il cible une marge à court moyen terme

En résumé un marchand de biens achète et revend des biens immobilier rapidement et réalise une marge entre l’achat et la revente.

Le marchand de biens collabore régulièrement avec : notaires, agents immobiliers, géomètres, architectes et artisans. Il peut également jouer un rôle de facilitateur de vente lorsqu’un bien est difficile à vendre.

Que peut acheter et revendre un marchand de biens ? 

Un marchand de biens peut intervenir sur de nombreux types de biens immobiliers, notamment :

• des appartements,
• des maisons,
• des immeubles,
• des locaux commerciaux,
• des terrains à bâtir,
• des parts de sociétés.

Cette diversité permet au marchand de biens d’adapter sa stratégie en fonction du marché et de ses compétences.

Quelles opérations peut réaliser un marchand de biens ? 

L’une des opérations les plus simples à réaliser consiste à acheter un appartement, effectuer des travaux de rénovation, puis le revendre à un prix supérieur afin de dégager une marge.

Certains marchands de biens choisissent toutefois de se spécialiser dans des opérations plus techniques, telles que :

• la division de terrain,
• la découpe d’immeuble,
• le changement de destination d’un bien.

Quelle que soit l’opération, l’objectif reste le même : réaliser l’achat-revente le plus rapidement possible, afin de pouvoir répéter le processus plusieurs fois par an.

La rémunération du marchand de biens peut prendre différentes formes :

• un salaire mensuel,
• ou une rémunération via les bénéfices de la société.

Même si débuter une activité de marchand de biens peut sembler simple en théorie, la pratique exige la maîtrise de nombreux domaines afin d’éviter les erreurs coûteuses.

Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?

Il n’existe aucun diplôme obligatoire ni carte professionnelle pour devenir marchand de biens. Cette profession n’est pas réglementée comme celles de notaire ou d’huissier.

Cependant, pour réussir, le marchand de biens doit maîtriser plusieurs domaines :

• le juridique,
• la fiscalité,
• l’urbanisme,
• la négociation,
• la gestion,
• la commercialisation,
• la technique (travaux),
• le relationnel.

Chaque opération étant unique, il est indispensable de se former sérieusement avant de se lancer. Même si la profession est accessible, elle demande rigueur et des compétences comme savoir :

• analyser la rentabilité d’une opération,
• bien connaître le marché immobilier local,
• maîtriser la fiscalité du marchand de biens,
• savoir gérer ou superviser des travaux,
• être capable de négocier efficacement (prix, conditions, délais).

Une formation spécialisée en marchand de biens permet souvent d’éviter des erreurs coûteuses dès la première opération.

Qui ne peut pas exercer le métier de marchand de biens ?

Le marchand de biens étant considéré comme un commerçant, certaines personnes ne peuvent pas exercer cette activité.

Sont notamment concernées :

• les personnes mineures,
• les personnes faisant l’objet d’une interdiction temporaire ou définitive de faire du commerce,
• les personnes condamnées pénalement (interdiction minimale de 5 ans),
• les personnes soumises à une interdiction de gérer ou de diriger une société.

Par ailleurs, certaines professions sont incompatibles avec l’activité de marchand de biens, notamment :

• fonctionnaire (sauf temps partiel et sous conditions),
• notaire, huissier, avocat,
• administrateur judiciaire ou mandataire-liquidateur,
• commissaire aux comptes, expert-comptable,
• architecte.

Quelles compétences pour devenir marchand de biens ?

Pour devenir un marchand de biens et avoir du succès dans votre activité vous devez maîtriser plusieurs compétences comme :

• Être réactif.
• Analyser et connaître son marché.
• Estimer le potentiel et les dépenses.
• Calculer la rentabilité.
• Maîtriser la négociation et la commercialisation.
• Gérer efficacement son stock de biens.
• Avoir un bon relationnel et developper son réseau
• Maîtriser les bases de l’urbanisme.

Être réactif

Les biens réellement intéressants pour un marchand de biens représentent une faible part du marché immobilier. Les bonnes affaires se vendent vite. Il est donc indispensable d’être disponible et réactif, notamment pour les visites.

Lorsque vous débutez, il est recommandé de cibler des biens situés à proximité de votre domicile, afin d’optimiser votre temps et votre organisation.

Analyser et connaître votre marché

Un marchand de biens doit connaître parfaitement son marché immobilier local. Le prix au mètre carré est un indicateur clé permettant d’évaluer rapidement si un bien est sous-évalué, au prix du marché ou surévalué.

Sur une dizaine de visites, seules une ou deux opportunités mériteront réellement d’être approfondies.

Estimer le potentiel et les dépenses

Avant même la visite, le marchand de biens doit être capable d’évaluer le potentiel du bien et d’anticiper les coûts liés à la transformation. Savoir se projeter est un atout majeur pour identifier une bonne affaire.

Savoir analyser un bien passe aussi par une estimation précise du prix immobilier, indispensable avant toute offre.

Calculer la rentabilité

Le calcul de la rentabilité est une étape essentielle. Il permet d’estimer la marge potentielle d’une opération et de décider s’il est pertinent de se positionner ou non.

Il est recommandé d’être le plus précis possible et de s’entourer d’un expert-comptable ou d’un avocat, notamment pour anticiper la fiscalité et la TVA applicable.

Pour aller plus loin, découvrez comment calculer précisément la rentabilité d’une opération de marchand de biens.

Maîtriser la négociation et la commercialisation

La négociation est un élément clé du métier. En tant que marchand de biens, l’objectif est d’acheter en dessous du prix du marché.

Les offres agressives font partie du processus. Elles permettent de déterminer le prix minimum accepté par le vendeur. Dans certains cas, une opération achetée au prix du marché peut rester intéressante si son potentiel est suffisant.

Gérer efficacement son stock de biens

Une bonne gestion du stock est primordiale. Certains biens peuvent mettre plus de temps à se vendre. Il est donc nécessaire de mettre en place une stratégie de commercialisation efficace afin de préserver la trésorerie de l’entreprise.

Collaborer avec des agences immobilières peut être un levier efficace pour accélérer les ventes.

Avoir un bon relationnel et developper son réseau

Le marchand de biens travaille avec de nombreux professionnels : agents immobiliers, notaires, experts-comptables, avocats, artisans, géomètres ou architectes.

Développer un réseau solide est l’un des facteurs clés de réussite. Sur le long terme, ce réseau devient une véritable source d’opportunités.

Un accompagnement juridique solide passe par le choix d’un notaire habitué aux opérations d’achat-revente.

Le financement est également un point clé, et toutes les banques ne travaillent pas avec ce type de profil, d’où l’importance de choisir une banque adaptée au marchand de biens.

Maîtriser les bases de l’urbanisme

Certaines opérations nécessitent une bonne connaissance et de maîtriser les règles d’urbanisme et le certificat d’urbanisme afin d’éviter des blocages administratifs. Savoir analyser un PLU ou un cadastre permet d’éviter des erreurs pouvant coûter plusieurs milliers d’euros.

À défaut, il est indispensable de s’entourer de professionnels spécialisés.

Quelle rentabilité viser pour une opération marchand de biens ?

La rentabilité est un sujet central. En théorie, une rentabilité minimale de 20 % est généralement recherchée dans une opération de marchand de biens.

Une bonne opération se situe souvent entre 25 % et 30 %, voire davantage dans certains cas. Cette marge est nécessaire pour absorber les frais bancaires, les charges, les taxes, les assurances et les coûts de structure de la société.

Viser au moins 20 % permet de conserver une marge de sécurité et de dégager des bénéfices réels.

Pourquoi devenir marchand de biens ?

Si vous êtes ici c’est peut-être que le métier de marchand de bien vous intéresse, voici quelques avantages du métier de marchand de biens.

Une activité à fort potentiel de gains

Le marchand de biens ne vend pas des produits à faible valeur, mais des biens immobiliers, souvent d’un montant élevé. Chaque opération peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de marge.

Une activité compatible avec un emploi

Le métier de marchand de biens peut être exercé en parallèle d’un emploi salarié. Il ne nécessite pas une présence quotidienne de 8 heures par jour, ce qui permet de démarrer progressivement.

Aucune gestion locative

Contrairement à l’investissement locatif, le marchand de biens n’a pas à gérer de locataires. L’objectif est d’acheter et de revendre rapidement, sans gestion quotidienne.

Devenir son propre patron

En devenant marchand de biens, vous créez votre propre entreprise et gérez votre activité de manière autonome. Cela implique une forte implication, mais offre également une grande liberté.

Conclusion 

Devenir marchand de biens est une opportunité réelle, mais exigeante. Cette activité immobilière demande des compétences variées, une analyse rigoureuse et une préparation sérieuse.

Bien formé et bien accompagné, vous pouvez réussir votre première opération. Pour vous aider, découvrez notre formation complète.