comment devenir marchand de biens
Comment devenir marchand de biens: Le Guide Complet
Beaucoup de personnes souhaitent démarrer une activité de marchand de biens mais peu connaissent la profession d’un marchand de biens. Le métier de marchand de biens est peu connu. En France uniquement un petit nombre de personnes pratiquent cette activité.
Beaucoup de personnes en ont entendu parler car cela peut rapporter gros mais cela peut également vous faire perdre de l’argent donc avant de vous lancer, apprenez les bases du métier pour éviter les erreurs du débutant.
comment devenir marchand de biens
Qu’est ce qu’un marchand de biens, en quoi consiste son métier?
Un marchand de biens achète et revend des biens immobiliers afin de les revendre plus cher pour réaliser une marge et faire des bénéfices.
Le code du commerce nous dit que : Tout achat et revente de biens immobilier est considéré comme du commerce donc étant donné qu’un marchand de biens achète et revend régulièrement des biens immobiliers il est considéré comme un commerçant. Tous les détails sont dans l’article L.110.1 du code du commerce.
Un marchand de biens est un commerçant qui achète et revend des biens immobiliers afin de faire des bénéfices. En théorie un marchand de biens est celui qui achète des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés.
Le marchand de biens est également un acteur essentiel dans le domaine de l’immobilier il travaille régulièrement avec des notaires, agents immobiliers, géomètre, architecte. En pratique un marchand de biens peut jouer le rôle d’un facilitateur de vente dans certains cas.
Prenez l’exemple d’un bien immobilier qui a des difficultés à se vendre auprès de particulier ou des investisseurs locatifs, le notaire où l’agent immobilier peut faire appel à un marchand de biens pour apporter une valeur ajoutée au bien et permettre une revente plus facile.
comment devenir marchand de biens
Que vend un marchand de biens ?
Un marchand de bien peu acheter et revendre des appartements, des immeubles, des maisons, des locaux commerciaux, des terrains à bâtir ou parts de sociétés.
comment devenir marchand de biens
Quelle type d’opération peut réaliser un marchand de biens ?
Par exemple, une des opérations les plus faciles à réaliser en tant que marchand de bien est d’acheter un appartement, réaliser des travaux et le revendre plus cher que le prix d’achat afin de réaliser des bénéfices.
Certains marchands de biens sont spécialisés dans un type précis d’opération comme :
- La division de terrain.
- La découpe d’immeuble.
- Le changement de destination.
L’opération doit être réaliser le plus rapidement possible et en un minimum de temps afin de pouvoir répéter le processus un maximum de fois.
Un marchand de biens peut se rémunérer via un salaire mensuel ou via les bénéfices de la société.
Un marchand de biens doit réunir des compétences dans plusieurs domaines, et il devra s’entourer de divers acteurs qui travaillent dans le domaine de l’immobilier.
Débuter une activité de marchand de biens est simple mais en pratique vous devrez maîtriser plusieurs domaines pour éviter les erreurs de débutant.
comment devenir marchand de biens
Comment devenir marchand de biens: Quel diplôme ?
Pour devenir marchand de bien vous n’avez besoin d’aucun diplôme et aucune carte professionnelle n’est nécessaire pour pratiquer cette profession.
Cette profession n’est pas réservée aux experts de l’immobilier, cependant cette profession demande la maitrise de connaissances dans divers domaines comme :
- Le juridique,
- La fiscalité,
- L’urbanisme,
- La négociation,
- La gestion,
- La commercialisation,
- La technique (travaux)
- Le relationnel.
Vous l’aurez compris pour devenir marchand de biens vous devez vous former et ne pas faire les choses sans être formé. Chaque opération est spécifique et demande de maîtriser un ou plusieurs domaines.
La bonne nouvelle est que la profession de marchand de biens n’est pas réglementée comme les huissiers ou les notaires et d’autres professions liées à l’immobilier.
comment devenir marchand de biens
Quelle profession ne peut pas exercer le métier de marchand de biens ?
Un marchand de biens est considéré comme un commerçant, donc la profession de marchand de biens ne peut pas être exercée par une personne ou une société qui est interdit de faire du commerce comme :
- Les personnes mineures (les parents ne peuvent pas représenter le mineur).
- Les personnes ayant une interdiction temporaire ou définitive de faire du commerce.
- Les personnes condamnées au pénale. (durée de minimum 5 ans).
- Les personnes soumises à une interdiction de gérer et diriger une société.
Les incompatibilités interdisent d’exercer en même temps deux activités car l’une (l’activité commerciale) pourrait affecter l’autre.
Ainsi, même si une personne a juridiquement la capacité d’être commerçant, l’exercice d’une activité commerciale est considéré comme incompatible avec l’une des professions suivantes :
- Fonctionnaire (sauf temps partiel et pour une durée maximale de 2 ans)
- Officier public et ministériel (notaire, huissier, avocat)
- Administrateurs judiciaires et mandataires-liquidateurs
- Commissaire aux comptes et expert-comptable
- Architecte
(Source service-public.fr)
comment devenir marchand de biens
Comment devenir marchand de biens: Quelles compétences ?
Pour devenir un marchand de biens et avoir du succès dans votre activité vous devez maîtriser plusieurs compétences comme :
- Être réactif.
- Analyser et connaître votre marché.
- Estimer le potentiel et les dépenses.
- Calculer la rentabilité.
- Avoir les compétences en matière de négociation et commercialisation.
- Avoir une bonne gestion de vos stocks.
- Avoir un bon relationnel.
- Savoir Développer un réseau.
- Avoir des compétences dans le domaine de l’urbanisme.
Le métier de marchand de biens demande de maîtriser plusieurs domaines pour éviter les erreurs de débutants. Cliquez sur le bouton vert pour vous former et apprendre le métier de marchand de biens.
comment devenir marchand de bien
Un marchand de biens doit être réactif
Les biens qui sont intéressants pour un marchand de biens représentent 1% du marché immobilier. Les bonnes affaires ne trainent pas, vous devrez être disponible facilement pour visiter des biens afin de vous positionner rapidement.
Quand vous débutez focalisez-vous sur des biens aux alentours de votre domicile (2h de route max). Avec l’expérience vous pourrez élargir votre cercle de recherche. Rappelez-vous, vous et vos collaborateurs ne voulez pas perdre de temps.
comment devenir marchand de biens
Analyser et connaître votre marché
Vous devez connaitre parfaitement votre marché afin de savoir si le bien que l’on vous présente est intéressant ou pas. Le prix du m2 est le premier indicateur, vous devez savoir automatiquement s’il est en dessous, dans la moyenne ou au-dessus du marché.
Votre temps est précieux donc vous ne pouvez pas visiter tous les biens que l’on vous présente. En général sur une dizaine de visites, vous vous positionnerez sur 1,2 ou 3 biens au maximum.
comment devenir marchand de biens
Estimer le potentiel et les dépenses
Quand on vous présente un bien, avant même de l’avoir visité vous devez savoir rapidement quel est le potentiel de ce bien, vous devez pouvoir vous projeter et imaginer le type de transformation que vous pouvez effectuer, en matière de possibilités et de coûts.
Savoir se projeter dans un projet est un atout majeur pour reconnaitre une bonne affaire.
comment devenir marchand de biens
Calculer la rentabilité
Après avoir analysé le potentiel d’un bien et les faisabilités, vous devez pouvoir calculer votre rentabilité.
La rentabilité est très importante car cela vous donnera un aperçu de la marge que vous pouvez dégager avec telle ou telle opération. Soyez le plus précis possible dans votre calcul, n’hésitez pas à demander à votre expert-comptable ou avocat pour savoir à quel type de T.V.A vous allez être soumis par rapport à tel ou tel travaux envisagé.
Le calcul de la rentabilité est très important cat si vous faites une erreur, vous pouvez perdre votre marge ou perdre de l’argent. Après avoir calculé votre rentabilité, vous pourrez prendre la décision de vous positionner ou pas.
comment devenir marchand de biens
Avoir les compétences en matière de négociation et commercialisation
La négociation est très importante. En tant que marchand de biens vous devez acheter en dessous du prix du marché. Il est rare d’avoir un bien présenté avec un tarif en dessous du prix du marché car ils se vendent rapidement donc vous devrez bien négocier et être agressif dans vos offres.
N’ayez pas peur de faire des offres agressives, le but est de savoir le prix minimum du vendeur. Posez les bonnes questions en amont afin de récolter un maximum d’informations. De temps en temps une affaire au prix du marché peut être intéressante et dégager des bénéfices donc à vous de bien juger le potentiel de l’affaire.
comment devenir marchand de biens
Avoir une bonne gestion de vos stocks
La bonne gestion de votre stock de biens est primordiale.
Au fil du temps il se peut que certains biens achetés ne se vendent pas rapidement, donc vous devez mettre en place une bonne méthode de commercialisation de vos biens pour qu’ils ne vous restent pas sur les bras trop longtemps afin d’avoir une trésorerie nécessaire pour travailler toute l’année et pouvoir être très réactif si une bonne affaire vous est présentée.
L’idéal est de travailler avec des agences immobilières pour la vente de vos biens.
comment devenir marchand de biens
Avoir un bon relationnel
En tant que marchand de biens, vous allez devoir être bien entouré, les agents immobiliers, les notaires, l’expert-comptable, l’avocat fiscaliste urbanisme, les artisans (plombier, électricien, etc.…), géomètre, architecte, architecte intérieur et vos confrères marchand de biens.
Dans cette profession, vous devez être entouré de personnes exerçant la même profession que vous. Vos confrères sont susceptibles de vous apporter des affaires et vice-versa. Plus vous aurez un bon relationnel avec vos équipes plus vous ferez de bonnes affaires et les personnes avec qui vous collaborez seront ravis de faire partie de votre réseau.
comment devenir marchand de bien
Savoir développer un réseau
Savoir créer un réseau est l’une des choses les plus longues à mettre en place, sur le long terme votre réseau sera une des clés de votre réussite dans votre activité de marchand de biens. Vous devez développer votre réseau d’apporteurs d’affaires.
comment devenir marchand de biens
Avoir des compétences dans le domaine de l’urbanisme
Pour éviter une erreur qui pourrait vous couter plusieurs milliers d’euros, vous devez avoir un minimum de connaissances en urbanisme, selon les opérations sur lesquelles vous allez vous positionner, vous devez pourvoir analyser un P.L.U ou un cadastre.
Dans tous les cas vous devez avoir dans votre réseau une personne spécialisée dans l’urbanisme pour vos opérations ou vous devez maîtriser ce domaine.
comment devenir marchand de biens
Quelle rentabilité pour une opération de marchand de biens ?
La rentabilité d’un projet est souvent une question à débat. Certains vous diront qu’ils ne se positionneront pas si l’affaire n’a pas au moins 25-30% de rentabilité. Mais il y a une différence en la théorie/ce que l’on souhaite et la pratique.
En théorie une rentabilité classique d’une opération de marchand de biens est de minimum 20%. Une bonne rentabilité sera à l’alentour des 30-40% et plus.
Pourquoi viser minimum 20% de rentabilité ?
N’oubliez pas que le financement d’une opération d’achat revente en tant que marchand de biens implique des frais (bancaire, charges, taxe foncière, assurances, frais de société, ect…) et autres impositions, donc ne mettez pas toute votre trésorerie dans l’apport d’une opération, vous devez avoir un fond de roulement pour financer les frais de votre acquisition et de votre société.
20% de rentabilité vous permettra de dégager assez de marge pour payer les frais de l’opération et réaliser des bénéfices.
comment devenir marchand de biens
Pourquoi devenir marchand de biens ?
Si vous êtes ici c’est peut-être que le métier de marchand de bien vous intéresse, voici quelques avantages du métier de marchand de biens.
comment devenir marchand de biens
Un métier qui rapporte gros :
Le marchand de biens est un commerçant et il ne vend pas des fruits ou des légumes, il vend des biens immobiliers qui peuvent représenter plusieurs centaines de milliers d’euros.
comment devenir marchand de biens
Une double activité :
Le métier de marchand de biens est une activité que vous pouvez facilement exercer en gardant votre emploi actuel. Ce n’est pas une activité qui va vous prendre 8h/jours et 5 jours/semaines. Beaucoup de personnes ont une entreprise de marchand de biens en seconde activité, peu de personnes exercent ce métier à plein temps.
comment devenir marchand de biens
Aucune réglementation :
Pour exercer le métier de marchand de biens, aucun diplôme est nécessaire. Certaines professions demandent des diplômes ou une carte professionnelle. Ce n’est pas cas pour la profession du marchand de biens, du jour au lendemain vous pouvez créer une entreprise dédiée à l’activité de marchand de biens.
comment devenir marchand de biens
Son propre patron :
En devenant marchand de biens, vous devenez gérant de votre propre entreprise, vous allez gérer votre temps de travail comme vous le souhaitez.
En revanche vous allez devoir vous impliquer dans la gestion de votre entreprise vous avoir une bonne croissance de votre chiffre d’affaires.
comment devenir marchand de biens
Aucune gestion de locataire :
Les investisseurs dans l’immobilier locatif ont le choix d’investir dans divers domaines comme la location nue, la location meublée, la location courte durée dans tous les cas ils doivent gérer constamment leurs locataires ce qui peut devenir chronophage.
Le métier de marchand de biens consiste à acheter et revendre un bien immobilier le plus rapidement possible pour faire des bénéfices donc en théorie il ne fait de location avec ses biens immobiliers. Donc il n’aura pas à gérer un flux constant d’entrées et de sorties de locataires.
comment devenir marchand de biens
Comment devenir marchand de biens: Quelles sont les étapes ?
Voici les différentes étapes pour devenir marchand de biens :
Etape 1 : Recherchez le type d’opération que vous souhaitez réaliser.
Etape 2 : Visiter le bien immobilier.
Etape 3 : Signature compromis ou promesse de vente. (Selon votre opération, réaliser les démarches nécessaires : dossier banque, création société, première démarche).
Etape 4 : Signature acte définitif chez le notaire.
Etape 5 : Travaux, démarches pour mener le projet de A à Z.
Etape 6 : La vente du bien immobilier, la commercialisation.
La dernière étape, formez-vous continuellement !
L’activité de marchand de biens inclut beaucoup de domaines comme l’urbanisme, le juridique, le droit de l’immobilier, ect… Les lois et la législation évoluent constamment donc vous devez rester informer et connaitre les changements de lois ou autres.
Cliquez sur le bouton vert pour apprendre l’achat-revente de biens immobiliers à travers le métier de marchand de biens.