DPE : comment améliorer un diagnostic de performance énergétique

Le guide complet et stratégique pour acheteurs, investisseurs et marchands de biens

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu l’un des éléments les plus structurants du marché immobilier français. Là où il n’était autrefois qu’un document administratif parmi d’autres, il influence désormais le prix d’achat, la capacité à louer, la rentabilité, le financement bancaire et la valeur de revente d’un bien.

Pour un particulier qui souhaite acheter sa résidence principale, le DPE conditionne le confort thermique et le budget énergétique futur.
Pour un investisseur ou un marchand de biens, le DPE est aujourd’hui un outil stratégique majeur, capable de transformer une contrainte réglementaire en levier de création de valeur.

Cet article a été conçu pour vous permettre de comprendre précisément comment fonctionne le DPE, pourquoi un logement est classé F ou G, et surtout comment améliorer un DPE, y compris dans les cas les plus dégradés, afin d’atteindre un DPE A ou B de manière réaliste, rentable et conforme à la réglementation.

Qu’est-ce que le DPE ? Définition complète et rôle réel en immobilier

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un diagnostic obligatoire qui évalue la performance énergétique d’un logement à partir de ses caractéristiques techniques, et non plus des habitudes de consommation des occupants.

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE repose sur la méthode de calcul 3CL-DPE, et il est devenu :

• opposable juridiquement (engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur),
• standardisé sur l’ensemble du territoire,
• basé sur des données physiques du bâti (isolation, chauffage, ventilation…),
• valable 10 ans (sauf exceptions).

Le DPE repose sur deux indicateurs indissociables :

1. La consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an
2. Les émissions de gaz à effet de serre (GES), exprimées en kg de CO₂/m²/an

Depuis 2021, la plus mauvaise des deux notes détermine la classe énergétique finale.

Les classes du DPE expliquées

Depuis 2021, la pire note entre énergie et GES détermine la classe finale.

Comprendre les classes DPE et leurs implications réelles

Les logements sont classés de A à G, mais toutes les classes n’ont pas le même impact économique, réglementaire et patrimonial.

Lecture stratégique des classes DPE

• DPE A et B
  Logements très performants, faible consommation énergétique, confort élevé, forte attractivité sur le marché, excellente valeur patrimoniale.
• DPE C et D
  Logements corrects, peu ou pas de contraintes réglementaires à moyen terme. Ce sont aujourd’hui les classes les plus « confortables » pour un investisseur.
• DPE E
  Zone de vigilance : logement encore louable, mais concerné par une interdiction progressive à partir de 2034.
• DPE F et G
  Logements dits passoires thermiques. Forte décote à l’achat, contraintes réglementaires immédiates ou proches, travaux obligatoires pour louer ou revendre dans de bonnes conditions.

En immobilier, le vrai sujet n’est jamais la note actuelle, mais la note atteignable après travaux.

Pourquoi un logement est classé DPE G ? Analyse technique approfondie

Un logement classé DPE G n’est presque jamais pénalisé par un seul défaut. Il s’agit presque toujours d’un cumul de déperditions énergétiques, typiques des logements anciens.

Les causes principales d’un DPE G

1. Absence ou insuffisance d’isolation

• murs pleins non isolés
• combles ou toiture sans isolation
• planchers bas donnant sur cave ou vide sanitaire non isolés

2. Système de chauffage très pénalisant

• convecteurs électriques à effet Joule
• chaudière fioul
• chaudière gaz ancienne non condensation
• absence de régulation thermique

3. Menuiseries inefficaces

• simple vitrage
• châssis vétustes
• fuites d’air importantes

4. Ventilation inexistante ou inadaptée

• humidité
• mauvaise qualité de l’air
• dégradation des performances réelles du logement

5. Mauvaise étanchéité à l’air

• ponts thermiques
• défauts de conception du bâti ancien

Plus un logement est dégradé énergétiquement, plus le potentiel d’amélioration du DPE est important.

Comment est calculé le DPE : ce que peu de propriétaires savent

Les postes réellement déterminants dans le calcul

Contrairement à une idée reçue, tous les travaux n’ont pas le même impact sur le DPE. Certains postes pèsent beaucoup plus lourd que d’autres.

Ordre réel d’impact sur le DPE :

1. Isolation thermique (murs, toiture, planchers)
2. Système de chauffage
3. Production d’eau chaude sanitaire
4. Menuiseries
5. Ventilation

Changer uniquement les fenêtres n’a jamais suffi à faire passer un logement de G à B.

L’erreur classique : intervenir dans le mauvais ordre

Beaucoup de propriétaires ou d’investisseurs commettent la même erreur :

Remplacer le chauffage sans avoir isolé le logement.

Résultat :

• investissement élevé
• gains DPE décevants
• mauvaise rentabilité des travaux

La logique professionnelle est toujours la suivante :

1. Réduire les besoins énergétiques (isolation)
2. Optimiser ensuite la production d’énergie (chauffage, ECS)

Comment améliorer un DPE : méthode professionnelle étape par étape

Étape 1 : analyse du DPE existant ou audit énergétique

Avant toute décision :

• lecture détaillée du DPE
• identification des postes pénalisants
• estimation des gains par type de travaux

Pour un investisseur ou un marchand de biens, cette étape permet de :

• valider la faisabilité du projet
• estimer le DPE final atteignable
• intégrer correctement les coûts dans le prix d’achat

Étape 2 : l’isolation thermique, fondation de toute amélioration du DPE

Isolation des combles et de la toiture

• jusqu’à 30 % des pertes thermiques
• priorité absolue
• coût relativement faible
• excellent retour sur investissement

Isolation des murs

• par l’intérieur (ITI) : souvent privilégiée en appartement
• par l’extérieur (ITE) : très performante en maison individuelle

Isolation des planchers bas

• souvent oubliée
• gain réel sur le confort et le DPE
• particulièrement efficace sur logements anciens

Sans isolation performante, atteindre un DPE A ou B est impossible.

Étape 3 : le chauffage, levier majeur pour gagner des classes

Les systèmes les plus valorisés par le DPE

• pompe à chaleur air/eau
• pompe à chaleur géothermique
• chaudière gaz à condensation
• poêle ou chaudière à granulés

Les systèmes les plus pénalisants

• convecteurs électriques anciens
• chaudières fioul
• chauffages sans régulation

Un changement de chauffage bien dimensionné peut faire gagner 2 à 3 classes DPE, à condition que l’isolation soit traitée en amont.

Étape 4 : l’eau chaude sanitaire, souvent sous-estimée

L’eau chaude représente une part non négligeable de la consommation énergétique.

Solutions performantes :

• ballon thermodynamique
• eau chaude couplée à une PAC
• solaire thermique (selon exposition et typologie)

Étape 5 : la ventilation, indispensable à la performance globale

Une VMC simple flux hygroréglable :

• améliore la qualité de l’air intérieur
• limite l’humidité
• protège le bâti
• permet au logement de conserver ses performances énergétiques dans le temps

Peut-on vraiment passer d’un DPE G à un DPE B ou A ?

DPE G → DPE B : un objectif réaliste

Dans la majorité des cas, une rénovation globale cohérente permet :

• de passer de G à C ou B avec un budget maîtrisé et une forte valorisation du bien.

DPE G → DPE A : possible, mais exigeant

Atteindre un DPE A nécessite :

• une isolation très performante avec des systèmes de chauffage haut rendement et une excellente étanchéité à l’air. Parfois des énergies renouvelables (photovoltaïque, solaire).

Le DPE A est plus fréquent sur :

• Des maisons individuelles et des projets lourds de marchands de biens ou des rénovations énergétiques ambitieuses.

Cas pratique détaillé : transformation d’un DPE G en DPE B

Situation initiale :

• appartement ancien de 60 m²
• construction années 1960
• chauffage électrique
• simple vitrage
• aucune isolation

Travaux réalisés :

1. isolation des murs par l’intérieur
2. isolation du plafond
3. remplacement des fenêtres
4. installation d’une PAC air/eau
5. ballon thermodynamique
6. VMC hygroréglable

Résultat :

• consommation divisée par 4
• passage de DPE G à DPE B
• valorisation significative du bien
• conformité réglementaire long terme

Le DPE projeté : l’outil clé des investisseurs et marchands de biens

Le DPE projeté permet de simuler la classe énergétique après travaux.

Il permet :

• d’anticiper la note finale
• de sécuriser un financement bancaire
• de prioriser les travaux
• de maximiser la rentabilité du projet

C’est un outil encore sous-utilisé, mais extrêmement puissant.

Quelles aides financières pour améliorer un DPE ?

• MaPrimeRénov’
• Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
• Éco-prêt à taux zéro
• aides locales ou régionales

Les aides sont généralement plus importantes lorsque :

• les travaux permettent un saut de plusieurs classes DPE
• la rénovation est globale et cohérente

Les erreurs majeures à éviter absolument

• faire des travaux sans vision globale
• changer uniquement le chauffage
• sous-estimer le budget réel
• ne pas anticiper le DPE final
• négliger la ventilation
• ne pas s’appuyer sur un professionnel compétent

Le DPE comme levier de création de valeur immobilière

Pour un investisseur ou un marchand de biens, le DPE est :

• un outil de négociation à l’achat
• un levier de valorisation
• un facteur de sécurisation réglementaire
• un élément clé de la stratégie long terme

Acheter un bien classé DPE G n’est pas un problème en soi, à condition de savoir précisément comment le transformer.

Conclusion : maîtriser le DPE, c’est maîtriser l’immobilier d’aujourd’hui et de demain

Le DPE n’est plus un simple diagnostic.
C’est désormais un indicateur économique, juridique et stratégique majeur.

Savoir analyser un DPE, planifier des travaux intelligents, et transformer une passoire thermique en logement performant, est aujourd’hui l’une des compétences les plus rentables pour réussir en immobilier.