Ventes aux enchères immobilières judiciaires : le guide complet pour acheter au meilleur prix

Trouver une bonne affaire immobilière est devenu de plus en plus complexe. La majorité des investisseurs utilisent aujourd’hui les mêmes plateformes comme Leboncoin, SeLoger ou PAP, ce qui entraîne une forte concurrence et oblige à être extrêmement réactif.

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires restent pourtant un canal encore largement sous-exploité. Chaque année en France, des milliers de biens immobiliers (appartements, maisons, immeubles, locaux commerciaux) sont vendus par les tribunaux à la suite de saisies immobilières. Ces ventes permettent souvent d’acheter en dessous du prix du marché, à condition de maîtriser parfaitement les règles et les risques.

Dans ce guide complet, vous allez découvrir comment acheter un bien immobilier aux enchères judiciaires, étape par étape, en toute sécurité, et éviter les erreurs les plus fréquentes.

Attention à ne pas confondre avec les ventes aux enchères immobilières notariales.

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilière judiciaire ?

Une vente aux enchères immobilière judiciaire est une vente ordonnée par un tribunal judiciaire, généralement à la suite de difficultés financières du propriétaire. Elle intervient notamment en cas :

• de défaut de paiement de crédit immobilier
• de dettes importantes
• de saisie immobilière
• de succession conflictuelle
• de faillite personnelle
• d’impayés de charges de copropriété

Le bien est vendu publiquement lors d’une audience d’adjudication au tribunal judiciaire compétent.

Attention : une fois l’enchère remportée, il n’existe aucun droit de rétractation.

Video : ventes aux enchères immobilières

Quelles sont les différents types de ventes aux enchères immobilières ?

Il existe plusieurs types de ventes aux enchères :

Les ventes aux enchères de l’État (Domaines)

Elles concernent des biens appartenant à l’État (casernes, châteaux, bâtiments administratifs…).
Peu intéressantes pour les investisseurs ou marchands de biens, car une revente avant 5 ans entraîne le reversement de 50 % de la plus-value.

Les ventes aux enchères immobilières notariales

Plus accessibles au grand public, mais souvent très concurrentielles, avec des prix parfois proches du marché classique.

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires

Les plus intéressantes pour les investisseurs : décote possible, concurrence plus faible, cadre juridique strict et transparent.

Pourquoi investir dans les ventes aux enchères immobilières judiciaires ?

Investir dans les ventes aux enchères judiciaires peut-être intéressant car : 

• Le prix est souvent inférieurs au marché
• L’accès à des biens hors des circuits traditionnels
• Moins de concurrence que sur les plateformes classiques
• Des opportunités en achat-revente ou investissement locatif
• Un processus juridique clair et encadré

Attention : en général une bonne affaire cache un problème à résoudre (souvent le bien est occupé par un propriétaire ou un locataire).

Avantages et inconvénients des ventes aux enchères judiciaires ?

Voici les divers avantages et inconvénients : 

Avantages

• Décote importante sur le prix d’achat
• Pas de négociation interminable
• Accès à des biens atypiques
• Potentiel de rentabilité élevé

Inconvénients à connaître

• Aucun droit de rétractation
• Délais de paiement courts
• Bien parfois occupé
• Travaux parfois difficiles à estimer

Comment trouver un bien immobilier aux enchères judiciaires ?

Pour consulter les biens mis en vente, il y a divers sites comme :

• Licitor
• Enchères Publiques
• Avoventes.fr
• Eloca.fr
• Sites des cabinets d’avocats spécialisés

Ces plateformes regroupent la majorité des ventes aux enchères judiciaires en France.

Les étapes pour acheter un bien aux enchères immobilières judiciaires ?

1. La recherche du bien

Sélectionnez les annonces de ventes aux enchères immobilières judiciaires en fonction de votre budget et de votre objectif d’investissement. Les prix de départ peuvent sembler très attractifs : il s’agit le plus souvent d’une mise à prix basse destinée à susciter l’intérêt des enchérisseurs.

Avant toute visite, analysez les données clés du bien : emplacement, surface, état général et prix au mètre carré pratiqué sur le secteur. Si le bien présente un réel potentiel, vous pourrez alors programmer la visite organisée avant l’audience d’adjudication.

Analyser : 

• le prix de départ
• la localisation
• le prix au m²
• le potentiel du bien

2. La visite du bien

Après avoir sélectionné vos annonces, l’étape suivante consiste à visiter les biens mis en vente aux enchères immobilières judiciaires. La date de visite est généralement indiquée dans l’annonce. Si elle n’apparaît pas, contactez directement le cabinet en charge de la vente pour vérifier que la visite est confirmée, car elle peut parfois être annulée au dernier moment.

Les visites sont encadrées par un huissier de justice, qui s’assure du bon déroulement de l’inspection. Pendant cette visite unique, il est essentiel d’analyser l’état du bien et les travaux à réaliser. Prenez des notes détaillées et, si possible, des photos ou vidéos — sous réserve de l’autorisation de l’huissier.

Il est fréquent que plusieurs investisseurs assistent à la visite. Restez concentré sur l’estimation du prix des travaux et le potentiel de rentabilité du bien, et ne vous laissez pas distraire par la présence d’autres participants.

Si le bien est occupé, essayez, dans la mesure du possible, de discuter avec le propriétaire pour connaître sa situation : compte-t-il quitter le logement ou existe-t-il des solutions de relogement ? Dans certains cas, l’huissier peut être le seul interlocuteur, ce qui nécessite de s’adapter à la procédure.

Cette étape est stratégique : les informations recueillies lors de la visite peuvent vous donner un avantage décisif lors de l’enchère. Pensez également à vous renseigner en amont sur d’éventuels droits de préemption qui pourraient affecter la revente ou l’investissement.

En résumé : 

• Une seule visite est généralement autorisée
• Elle est encadrée par un huissier de justice
• La date est indiquée dans l’annonce

Conseils :

• Analysez rapidement les travaux
• Prenez des photos si autorisé
• Restez concentré malgré l’affluence

Si le bien est occupé, essayez d’échanger avec l’occupant.

3. Consulter le cahier des conditions de vente

Après la visite du bien, il est essentiel de consulter le cahier des conditions de vente. Ce document détaillé fournit toutes les informations importantes sur le bien, les charges éventuelles, la procédure judiciaire en cours et les obligations des enchérisseurs.

Pour accéder au cahier des charges d’une vente aux enchères immobilières judiciaires :

Au tribunal judiciaire

Rendez-vous directement au tribunal en charge de la vente et demandez à consulter le cahier des conditions. C’est souvent la méthode la plus fiable pour obtenir le dossier complet.

Via le cabinet d’avocats en charge de la vente

Vous pouvez contacter le cabinet responsable de la vente. Certains acceptent d’envoyer le cahier des charges par email ou de le rendre disponible sur leur site web.

Sites spécialisés en ventes judiciaires

Plusieurs plateformes en ligne publient régulièrement les cahiers de charges et procès-verbaux descriptifs des biens :

• Avoventes.fr
• Eloca.fr

• Sites des avocats spécialisés en ventes aux enchères immobilières

Consulter le cahier des conditions avant d’enchérir est une étape cruciale pour évaluer les risques, calculer correctement les frais et préparer une stratégie d’enchère efficace.

En résumé le cahier des conditions de vente précise :

• la situation juridique
• les charges
• les servitudes
• l’occupation du bien
• les frais

Consultation :

• au tribunal judiciaire
• via le cabinet d’avocats
• sur Avoventes ou Eloca

4. Les frais à prévoir

Avant de participer à une vente aux enchères immobilières judiciaires, il est essentiel de calculer avec précision tous les frais liés à la transaction afin de définir votre budget maximum.

Les principaux frais à prévoir sont :

Les frais préalables
Ce sont les frais directement liés à la mise en vente du bien et à la procédure judiciaire. Ils varient généralement entre 8 000 € et 15 000 €, selon la nature du bien et le tribunal.

Les émoluments
Les émoluments sont calculés selon un barème légal proportionnel au prix de vente. Ils couvrent la rémunération des intervenants, comme l’huissier ou le greffe, pour la conduite de la vente.

Les frais de publication
Ils correspondent aux coûts de publication de l’annonce légale et du procès-verbal, obligatoires pour la publicité foncière du bien.

Les droits d’enregistrement
En tant que marchand de biens, vous bénéficiez souvent de droits d’enregistrement réduits, ce qui réduit votre coût total par rapport à un particulier.

Prendre en compte tous ces frais avant de fixer votre prix maximum d’enchère est indispensable pour éviter les mauvaises surprises et garantir la rentabilité de votre investissement.

5. Trouver un avocat

Pour participer à une vente aux enchères immobilières judiciaires, la présence d’un avocat spécialisé est obligatoire. Son rôle est de vous représenter pendant l’enchère, d’assurer votre enregistrement auprès du tribunal et de gérer toutes les formalités administratives si vous remportez le bien.

Important : l’avocat doit être inscrit au barreau du tribunal compétent où se déroule la vente.

Quel est le coût d’un avocat pour une vente aux enchères ?

Les honoraires d’un avocat peuvent varier selon le cabinet, la région et la complexité de la vente. En général, le coût se divise en deux parties :

Frais de représentation pour enchérir

• Entre 150 € et 200 €

Ce tarif couvre la présence de l’avocat pendant la vente et son intervention pour placer vos enchères.

Frais pour les formalités après adjudication

Si vous remportez l’enchère, l’avocat s’occupe des formalités administratives nécessaires pour finaliser la vente.

• Le coût moyen varie entre 1 500 € et 2 000 €.

Selon certains cabinets :

• Si vous remportez l’enchère, vous ne payez parfois que les formalités.

• Si vous perdez, vous ne payez que la représentation.

Astuce pour les marchands de biens

Lorsque vous contactez un avocat pour vous représenter à une vente aux enchères judiciaires, précisez que vous êtes marchand de biens. Certains avocats offrent alors la représentation gratuite, ce qui réduit considérablement le coût total de la transaction.

6. Préparer les chèques de banque

Pour participer à une vente aux enchères immobilières judiciaires, il est indispensable de préparer des chèques de banque conformes aux exigences du tribunal.

Premier chèque : dépôt initial

Le premier chèque correspond à 10 % du prix de départ du bien, avec un minimum de 3 000 €.

Exemples :

• Prix de départ 20 000 € → chèque de 3 000 €

• Prix de départ 50 000 € → chèque de 5 000 €

L’ordre du chèque doit être indiqué selon les instructions de votre avocat, généralement :

“ordre du bâtonnier séquestre” ou “bâtonnier de vente”. Vérifiez toujours l’ordre exact avant de l’émettre.

Second chèque : frais préalables

Le second chèque couvre les frais préalables de vente, qui s’élèvent en général autour de 12 000 €. Ce montant doit être confirmé dans le cahier des conditions de vente.

• L’ordre du chèque est généralement “CARPA” (Caisse des règlements pécuniaires des avocats).

À noter : dans certains cas, le montant exact des frais préalables n’est communiqué que 24 à 48 heures avant la vente, il est donc crucial de vérifier ces informations en amont.

7. Le jour de la vente

Pour participer à une vente aux enchères judiciaires, vous devez remettre à votre avocat les documents suivants :

Pièce d’identité valide

• • Carte d’identité ou passeport (Pour les personnes mariées, une copie du livret de famille peut être demandée).

Chèques de banque

• Premier chèque pour le dépôt initial (10 % du prix de départ, minimum 3 000 €)

• Second chèque pour les frais préalables (montant indiqué dans le cahier des charges)

Attestation de non-condamnation

• Document obligatoire pour participer légalement à l’enchère.

Conseil pratique 

Présentez-vous 15 à 20 minutes avant le début de la vente pour finaliser l’enregistrement auprès de votre avocat et éviter tout retard.

8. Pendant la vente : comment enchérir ?

Lors d’une vente aux enchères judiciaires, c’est votre avocat qui se charge de placer vos enchères au tribunal.

En général, les enchères progressent par paliers de 1 000 €, mais rien ne vous empêche d’augmenter votre offre de 5 000 € ou 10 000 € si vous souhaitez sécuriser le bien rapidement ou dépasser la concurrence.

Chaque enchère doit être validée dans un délai de 90 secondes. Si un autre participant surenchérit pendant ce délai, la vente continue jusqu’à ce qu’aucune nouvelle enchère ne soit enregistrée.
Si personne ne surenchérit dans ces 90 secondes, vous remportez officiellement l’enchère et le bien vous est attribué.

Conseil pratique :
Bien préparer votre stratégie d’enchère et définir un budget maximum est essentiel pour éviter de dépasser vos limites et sécuriser un investissement rentable aux enchères immobilières judiciaires.

9. Après l’adjudication (si vous remportez l’enchère)

Si vous remportez l’enchère, un procès-verbal d’adjudication est établi à votre nom. Ce document officiel fait office de titre de propriété provisoire.

Un délai de 10 jours : après l’adjudication, toute personne peut surenchérir sur votre prix d’achat. La surenchère doit être au moins 10 % supérieure au prix d’adjudication. Si une surenchère est réalisée, le bien est remis en vente et l’enchère initiale est annulée.

Comment régler le montant du bien après l’enchère ?

Une fois les 10 jours passés et sans surenchère :

Vous devenez officiellement propriétaire du bien.

Vous disposez de 60 jours pour régler le montant total du bien ainsi que les frais supplémentaires (frais préalables, émoluments, droits d’enregistrement).

Votre avocat se charge de toutes les formalités d’enregistrement et de publication, ce qui rend la présence d’un notaire inutile pour finaliser la transaction.

Conseil :

Bien anticiper ces délais et préparer le paiement complet du bien vous permet d’assurer la sécurité juridique de votre acquisition et d’éviter tout problème administratif après la vente.

À savoir :

Si vous ne remportez pas l’enchère, vous pouvez récupérer vos chèques de banque auprès de votre avocat.

10. Récupérer les clés du bien (si vous remportez l’enchère)

Une fois que le prix du bien et tous les frais supplémentaires ont été réglés, vous pouvez récupérer les clés de votre bien immobilier. Cette étape marque la prise de possession officielle de votre acquisition.

Conseil pratique :

La récupération des clés se fait généralement via votre avocat, qui s’assure que toutes les formalités administratives sont complètes. Dans certains cas, il peut être nécessaire de faire appel à un serrurier si le bien est fermé ou si l’ancien propriétaire n’a pas remis les clés.

Le bien est occupé : que faire ?

Lorsque le bien acquis aux enchères immobilières judiciaires est occupé par un locataire, il est important de savoir que les droits du locataire sont protégés par la loi.

• Bail antérieur à la saisie immobilière : le bail reste opposable à l’adjudicataire. Le locataire doit continuer à payer son loyer, désormais à vous, en tant que propriétaire légal.

• Bail postérieur au commandement de payer ou à la saisie : dans ce cas, l’adjudicataire peut demander l’annulation du bail. Cela permet de sécuriser la possession du bien et de préparer sa mise en location ou sa revente.

Conseil :

Avant d’enchérir sur un bien occupé, analysez toujours le type de bail et sa date pour anticiper vos droits et obligations. Cette étape est cruciale pour prévenir tout litige avec le locataire après l’acquisition

Ancien propriétaire occupant

Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion.
Une indemnité d’occupation est due à partir du jour de l’adjudication.

Bien occupé par un locataire

• Bail antérieur à la saisie → doit être respecté
• Bail postérieur → peut être annulé

Exemple de calcul de rentabilité d’un achat aux enchères

Le calcul est uniquement pour exemple et à titre indicatif : 

• Prix d’adjudication : 80 000 €
• Frais préalables : 12 000 €
• Avocat et émoluments : 4 000 €
• Travaux : 25 000 €

Coût total : 121 000 €
Valeur marché après travaux : 155 000 €

Plus-value potentielle avant fiscalité : 34 000 €

Quels sont les frais à prévoir après avoir remporté une vente aux enchères immobilières judiciaires ?

Si vous remportez une enchère immobilière judiciaire, il est essentiel d’anticiper tous les frais pour calculer la rentabilité de votre investissement et déterminer votre enchère maximale.

Les principaux frais à prévoir sont :

Le prix d’adjudication du bien

C’est le montant final pour lequel vous remportez le bien.

Les frais préalables

Frais liés à la mise en vente et à la procédure judiciaire, généralement compris entre 8 000 € et 15 000 € selon le bien et le tribunal.

Les honoraires de l’avocat

Représentation à l’enchère et formalités administratives après adjudication.

Les émoluments sont proportionnels au prix de vente, voici un exemple du barème officiel :

Droits d’enregistrement au trésor public

5. • Marchands de biens : 0,70 % du prix principal de vente + 2,37 % du droit d’enregistrement

   • Particuliers : 5,81 % du prix principal de vente

Frais de publication

Publication du titre de vente au Service de la publicité foncière : 0,1 % du prix de vente + 12 €.

Conseil :

Bien connaître et intégrer ces frais dans votre calcul de rentabilité est indispensable pour fixer votre enchère maximale et garantir un investissement rentable lors d’une vente aux enchères immobilières judiciaires.

Les erreurs fréquentes à éviter

Voici les erreurs à éviter : 

• Enchérir sans avoir lu le cahier des conditions de vente
• Sous-estimer les frais annexes
• Mal anticiper l’occupation du bien
• Ne pas fixer de prix maximum
• Se laisser emporter émotionnellement

Checklist avant de participer à une vente aux enchères judiciaires

Voici la checklist : 

• Visite effectuée
• Cahier des conditions analysé
• Frais totaux calculés
• Budget maximum défini
• Avocat mandaté
• Chèques prêts

Quand peut-on revendre un bien acheté aux enchères judiciaires ?

Vous pouvez revendre le bien dès que :

• le prix total est réglé
• les frais sont payés
• la propriété est définitivement acquise

Aucun délai légal de détention (hors cas spécifiques)

Questions-réponses : ventes aux enchères immobilières judiciaires 

Peut-on visiter un bien avant une vente aux enchères ?

Oui, une visite est généralement organisée.

Peut-on acheter sans avocat ?

Non, l’avocat est obligatoire.

Peut-on faire un crédit immobilier ?

Oui, mais les délais sont courts, il faut anticiper.

Peut-on annuler une enchère remportée ?

Non, l’enchère est définitive.

Conclusion : vente aux enchères immobilières judiciaires

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires représentent l’un des meilleurs leviers pour acheter un bien à prix décoté. Bien préparées, elles offrent des opportunités très rentables pour les investisseurs sérieux et méthodiques.

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Guides complémentaires :

• Comment devenir marchand de biens ?