ventes aux enchères immobilières judiciaires

Ventes aux enchères immobilières judiciaires: le Guide Complet

Trouver une bonne affaire n’est pas une chose facile. La majorité des investisseurs font leurs recherches sur Leboncoin, se loger, pap…Tout le monde utilise les mêmes canaux de recherche donc il y a beaucoup de concurrence et vous devez être très réactif dès qu’une affaire se présente à vous.

Peu de personnes se concentrent sur les ventes aux enchères. Les ventes aux enchères sont un très bon moyen de trouver une bonne affaire avec un prix en dessous du marché mais attention aux erreurs.

Voici un guide complet pour apprendre à acheter un bien immobilier dans une vente aux enchères immobilières judiciaires (à ne pas confondre avec les ventes aux enchères immobilières notariales).

ventes aux enchères immobilières judiciaires

Quels sont les types de ventes aux enchères? 

Il existe plusieurs types de ventes aux enchères : 

• Les ventes aux enchères de l’état / vente de domaines (casernes, châteaux, hôtels particuliers, ect…)
• Les ventes aux enchères du marché immobilier des notaires 
• Les ventes aux enchères immobilières judiciaires

Pour rappel un marchand de biens doit revendre ses biens immobiliers avant 5 ans de détention donc les ventes de l’état ne nous intéressent pas car vous ne pouvez pas revendre votre acquisition avant 5 ans. Si vous revendez le bien avant 5ans, vous devez reverser 50% de la plus-value à l’état. 

Les ventes aux enchères du marché immobilier des notaires peuvent être intéressantes mais il y a beaucoup de concurrence. Les ventes qui vont nous intéresser sont les ventes aux enchères judiciaires immobilières.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires c’est quoi?

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires sont en général des ventes pour cause de dettes, de succession, de conflit, de faillite personnelle, de défaut de paiement de crédit ou des charges de copropriété, ect…

Les ventes aux enchères peuvent représenter un risque car une fois le bien acheté, vous ne pouvez pas revenir en arrière. Donc attention avant de vous positionner sur un bien.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

Comment trouver un bien immobilier à vendre aux enchères immobilières judiciaires? 

La recherche du bien immobilier n’est pas très compliquée, rendez-vous sur le site internet licitor ou enchères publiques. Ces deux sites regroupent la plupart des biens mis en vente. 

ventes aux enchères immobilières judiciaires

Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier aux enchères immobilières judiciaires?

ventes aux enchères immobilières judiciaires

1- La recherche :

Vous allez devoir sélectionner les annonces par rapport à votre recherche et votre budget. Vous verrez que certains biens immobiliers peuvent avoir un prix de vente de départ très attractif. C’est une façon d’attirer un maximum de personnes à la vente. Analyser les informations de bases pour connaitre le prix du m2 du bien et la localisation. Si les informations de base sont dans vos critères, vous allez effectuer une visite.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

2- La visite du bien :

Après avoir consulté et sélectionné vos annonces vous allez devoir visiter les biens mis en vente aux enchères immobilières judiciaires. La plupart du temps la date de visite est mentionné dans l’annonce, si ce n’est pas le cas, appelez le cabinet en charge de la vente pour connaitre la date de la visite et si la visite est toujours maintenue (parfois elle peut être annulée au dernier moment).

Un huissier de justice est présent pour s’occuper de faire les visites. Pendant la visite, regardez et analyser les travaux à effectuer, vous n’avez pas beaucoup de temps et vous pouvez visiter le bien une seule fois donc prenez des photos (si possible car parfois l’huissier refuse la prise de photos ou vidéos).

Il est fort probable de voir beaucoup de monde pendant les visites, ne soyez pas distrait et concentrez-vous sur l’analyse du bien et l’estimation du prix des travaux.

Parfois le bien est occupé, donc n’hésitez pas à discuter avec le propriétaire pour savoir s’il a une solution pour se reloger et s’il compte partir du logement (parfois vous ne pourrez pas parler au propriétaire car l’huissier peut imposer d’être le seul interlocuteur).

À savoir : cette information est très importante car elle peut vous donner une longueur d’avance sur vos concurrents pendant la vente.  Parfois il peut y avoir un droit de préemption sur certains biens donc renseignez-vous bien en amont avant de vous positionner.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

3- La consultation du cahier des charges / conditions de ventes :

Après avoir effectué la visite du bien, vous allez devoir vous renseigner sur les détails du bien en consultant le cahier des conditions de vente. Ce dossier vous donne tous les détails du bien, de la procédure en cours, ect…

Comment consulter le cahier des charges ?

Vous devrez vous rendre dans le tribunal qui s’occupe de la vente du bien et demander à consulter le cahier des conditions de vente. Vous pouvez aussi appeler le cabinet qui s’occupe de la vente, parfois ils acceptent d’envoyer le cahier des charges par email ou allez directement sur le site web du cabinet en charge de la vente aux enchères immobilières judiciaires, parfois il publie le cahier des charges. Vous pouvez également allez sur le site avoventes.fr il publie en général le cahier des conditions de vente et le procès verbale de description de certains biens ou eloca.fr. Vous pouvez également regarder sur le site de l’avocat en charge de la vente.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

4- Les frais de vente :

Avant de participer à une enchère vous devez calculer les frais de vente, et votre budget. À la base les frais de bases seront les frais préalables, ce sont les frais liés à la vente, ses frais peuvent varier de 8 000€ à 15 000€. En plus des frais préalables, il y aura les émoluments qui ce calcul au barème + les frais de publication + les frais de publications. En tant que marchand de bien nous bénéficions de frais d’enregistrement réduit.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

 5- Trouver un avocat :

Pour participer aux enchères judiciaires immobilières vous allez devoir être accompagné d’un avocat, son rôle est de vous représenter pour participer aux enchères et vous enregistrer auprès du tribunal si vous remportez l’enchère. L’avocat doit être inscrit au barreau du tribunal où se situe la vente du bien.

Quel est le coût d’un avocat ?

Le coût d’un avocat peut varier du simple au double donc n’hésitez pas à contacter plusieurs cabinets pour trouver le meilleur prix. En général le cout d’un avocat se divise en deux parties :

Le cout pour enchérir, entre 150 € et 200 €. C’est le tarif classique que facture un avocat pour vous représenter pour pouvoir enchérir.
Si vous remportez les enchères, l’avocat s’occupera des formalités administratives pour finaliser la vente. Le cout varie entre 1500 € et 2000 €.

Si vous remportez la vente, certains cabinets facturent uniquement le cout des formalités administratives et ne facturent pas le tarif de la représentation. Si vous ne remporter pas la vente, l’avocat vous facturera uniquement le tarif de la représentation.

À savoir : quand vous appeler un avocat pour vous représenter à une vente aux enchères immobilières judiciaires, n’hésitez pas à préciser que vous êtes un marchand de biens, parfois il ne facturera pas la représentation.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

6- Les chèques de banque :

Pour pouvoir participer aux ventes aux enchères immobilières judicaires, vous allez devoir préparer des chèques de banque.

Le premier chèque correspond à 10% du prix de vente ou un minimum de 3000 €.

Exemple : Prix de vente 20 000 €, le chèque sera de 3 000 €.

Prix de vente à 50 000 €, le chèque sera de 5 000 €.

L’ordre du chèque sera : ordre du bâtonnier séquestre ou bâtonnier de vente (demander à votre avocat l’ordre exact).

Le second chèque correspond au montant des frais préalable, en général le montant est de 12 000 €, à vérifier sur le cahier des conditions de vente.

L’ordre du chèque sera : CARPA.

À noter : parfois le montant des frais préalable est communiqué uniquement 48h ou 24h avant la vente.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

7- Le jour de la vente :

Quels sont les documents pour participer à la vente aux enchères ?

Pour participer à la vente vous devez fournir à votre avocat : 

Une copie de votre carte d’identité ou copie de passeport (une copie du livret de famille si vous êtes marié).
Les 2 chèques de banque. 
Attestation de non-condamnation. 

Présentez-vous 15/20 minutes avant l’heure de la vente. 

ventes aux enchères immobilières judiciaires

8- Pendant la vente :

Comment enchérir ?

Votre avocat annoncera pour vous le montant de votre enchère, la plupart du temps les enchères sont de 1000 € en 1000 € mais rien ne vous empêche d’augmenter une enchère de 5000 € ou 10 000 €…

il y a un délai de 90 secondes pour que votre enchère soit validée, si quelqu’un surenchéri la vente continue. Si personne enchéri dans les 90 secondes vous remportez l’enchère.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

9- Après les enchères :

Que ce passe il si vous remportez les enchères ?

Si vous remportez l’enchère, un procès-verbal d’adjudication sera créé à votre nom, ce document est considéré comme votre titre de propriété. Mais pour être le propriétaire définitif vous devez attendre 10 jours.

À savoir : après avoir remporté l’enchère, une personne à 10 jours pour surenchérir sur votre prix d’adjudication. Il devra surenchérir de minimum 10% du prix d’adjudication. Si c’est le cas le bien sera remis en vente.

Comment régler le montant du bien ?

Après les 10 jours, vous serez officiellement propriétaire du bien, il vous restera 60 jours pour régler le montant total du bien ainsi que les frais supplémentaires.

Votre avocat s’occupera ses formalités d’enregistrement et de publication. Il n’est pas nécessaire de passer chez un notaire.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

10- Récupérer le bien :

Après avoir réglé le prix du bien ainsi que les frais supplémentaires, vous allez récupérer votre acquisition.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

Comment récupérer les clés de votre acquisition?

Pour récupérer les clés de votre acquisition vous devez prendre contact avec votre avocat, habituellement vous récupérez les clés directement dans son cabinet. Parfois vous devrez faire appel à un serrurier. 

ventes aux enchères immobilières judiciaires

Que faire si le bien est occupé par le précédent propriétaire et ne veut pas partir? 

À partir du moment où vous avez réglé l’ensemble du prix d’enchères et sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux de l’ancien propriétaire, en tant qu’adjudicataire vous pouvez mettre à exécution le titre d’expulsion dont vous disposez à l’encontre du saisi et de toute personne occupant le bien n’ayant aucun droit. 

Le Code des procédures civileS d’exécution précise que le jugement d‘adjudication vaut titre d’expulsion. 

Quand l’ancien propriétaire occupe un bien sans droit ni titre, il doit une indemnité d’occupation, le point de départ de l’indemnité démarre le jour de l’adjudication.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

Que ce passe-il lorsque le bien est occupé par un locataire? 

Lorsqu’un locataire occupe le bien, les droits du locataire sont protégés. Le bail est opposable à l’adjudicataire. Le bail doit être respecté, s’il est antérieur à la saisie immobilière, l’adjudication est opposable au locataire qui devra payer son loyer à l’adjudicataire. 

Par ailleurs, si le bail est postérieur au commandement, l’adjudicataire pourra en demander l’annulation.

ventes aux enchères immobilières judiciaires

Quels sont les frais à prévoir si vous remportez l’enchère enchères immobilières judiciaires? 

Si vous remportez l’enchère vous devrez payer : 

1. Le prix d’adjudication du bien.
2. Les frais préalables.
3. L’avocat.
4. Les émoluments proportionnels au prix de vente (5,80% TTC).

5. Les droits d’enregistrement au trésor public…

– Marchands de bien : 0.70% du PP (prix principal de vente) + 2.37% du droit d’enregistrement 

– Particuliers : 5.81% du prix principal de vente

6. Les frais de publication

Les frais hypothèquent permettant la publication du titre de vente au Service de la publicité foncière.

0.1% du prix de vente (+ 12€ de frais).

Il est important de connaitre les frais pour faire votre calcul de rentabilité et définir votre enchère maximum. 

ventes aux enchères immobilières judiciaires

Quand puis-je revendre le bien acquis lors d’une vente aux enchères immobilières judiciaires? 

Quand vous remporter l’enchère vous pouvez remettre le bien en vente, dès que vous avez réglé l’intégralité du prix et des frais de vente.

Cliquez sur le bouton vert pour apprendre l’achat-revente de biens immobiliers à travers le métier de marchand de biens.

Guides complémentaires :

• Comment devenir marchand de biens ?
• Comment estimer le prix d’un bien immobilier ?