Marchand de biens : quelle assurance choisir pour sécuriser son activité ?
RC Pro, PNO, Dommage Ouvrage, décennale : ce qui est obligatoire, recommandé, et combien ça coûte.
L'assurance marchand de biens est un élément clé pour exercer cette activité en toute sécurité. Pourtant, lorsqu'on souhaite se lancer ou structurer son activité, une question revient systématiquement : quelles assurances sont réellement nécessaires, et dans quels cas sont-elles obligatoires ?
Entre obligations légales, exigences des banques, attentes des notaires et risques liés aux vices cachés, le sujet est souvent mal compris.
Aucune assurance n'est légalement obligatoire dans tous les cas pour un marchand de biens. En revanche, la Dommage Ouvrage devient obligatoire dès que des travaux relevant du droit de la construction sont réalisés, et la RC Pro est systématiquement exigée par les banques et notaires en pratique.
Une assurance est-elle obligatoire pour un marchand de biens ?
En principe, aucune assurance n'est légalement obligatoire de manière générale pour exercer l'activité de marchand de biens — la profession n'est pas réglementée. Cette affirmation doit cependant être fortement nuancée.
Une obligation indirecte dans la pratique
Même si la loi ne prévoit pas d'obligation systématique, de nombreux acteurs exigent certaines assurances :
- les banques, lors d'une demande de financement ;
- les notaires, au moment de la revente ;
- les acquéreurs, surtout lorsque des travaux ont été réalisés.
Par ailleurs, le marchand de biens est juridiquement considéré comme un professionnel de l'immobilier et un vendeur professionnel, ce qui renforce considérablement sa responsabilité. En pratique, exercer sans assurance est extrêmement risqué, voire bloquant pour mener des opérations.
La Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro)
L'assurance essentielle de l'activité. Elle couvre :
- les dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers ;
- les fautes ou erreurs professionnelles ;
- les conséquences financières liées à votre responsabilité de vendeur professionnel, notamment les vices cachés.
L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
Le marchand de biens doit assurer les biens qu'il acquiert entre l'achat et la revente, y compris pendant les travaux. Cette phase est sensible : le bien peut être vacant et présenter un niveau de risque différent d'un bien détenu de façon patrimoniale.
- incendie, dégât des eaux, tempête ;
- vol et vandalisme sur un bien vacant ;
- catastrophes naturelles.
La Dommage Ouvrage (DO)
C'est la seule assurance réellement obligatoire pour un marchand de biens, dès lors que des travaux relevant du droit de la construction sont réalisés avant la revente (rénovation lourde, extension, remise à neuf). Elle garantit la prise en charge rapide des coûts de réparation en cas de désordre affectant la solidité du bien ou le rendant impropre à sa destination, pendant 10 ans après les travaux.
- fissures importantes, affaissement de plancher ;
- problèmes d'étanchéité, infiltrations ;
- effondrement partiel ou total d'un ouvrage.
La garantie décennale
Si le marchand de biens pilote l'intégralité d'un projet de construction ou de remise à neuf sans faire appel à un maître d'œuvre, il est alors considéré comme « constructeur non réalisateur » au sens de la loi Spinetta, et doit souscrire cette garantie — généralement intégrée au contrat Dommage Ouvrage plutôt que vendue séparément.
Comparatif des assureurs spécialisés en marchand de biens
Tous les assureurs ne proposent pas des contrats adaptés à la profession. Les assureurs généralistes couvrent rarement les risques spécifiques liés à la revente rapide, aux travaux et à la responsabilité de professionnel — il est donc recommandé de se tourner vers des courtiers spécialisés en immobilier professionnel.
| Assureur / Courtier | Spécialité | Profil ciblé |
|---|---|---|
| Prisme Assurances | RC Pro, DO, décennale | Marchands de biens, lotisseurs, aménageurs fonciers |
| Verspieren Immobilier | RC Pro, multirisques | Marchands de biens, promoteurs, aménageurs |
| Cabinet Vallois | RC Pro forfaitaire | Sociétés réalisant jusqu'à 5M€ de ventes annuelles |
| Courtiers généralistes | Variable | À éviter pour les risques spécifiques au métier |
Comparez toujours plusieurs devis : garanties, exclusions, franchises et plafonds varient fortement d'un contrat à l'autre. Un seul assureur ne propose pas toujours toutes les garanties nécessaires — il est donc fréquent de souscrire la RC Pro chez un assureur et la DO ou la PNO chez un autre.
Assurance et vices cachés : vigilance absolue
Même bien assuré, un marchand de biens doit rester extrêmement rigoureux lors de l'acquisition :
- audit technique du bien ;
- analyse des diagnostics ;
- vérification des antécédents.
- la responsabilité du marchand de biens peut être engagée, même avec une assurance ;
- l'assurance protège financièrement, mais ne remplace jamais une analyse sérieuse du bien ;
- certains sinistres peuvent survenir plusieurs années après la vente.
Même bien assuré, il reste essentiel de maîtriser la fiscalité sur la plus-value pour sécuriser vos gains lors de la revente d'un bien.
Questions fréquentes
Aucune assurance n'est légalement obligatoire dans tous les cas. La Dommage Ouvrage devient obligatoire dès lors que des travaux relevant du droit de la construction sont réalisés avant la revente.
La RC Pro couvre votre responsabilité en cas de faute, erreur ou vice caché. La Dommage Ouvrage couvre les coûts de réparation des malfaçons affectant la solidité du bien pendant 10 ans après les travaux.
S'il agit comme constructeur non réalisateur sur des travaux de construction ou de remise à neuf, oui. La garantie décennale est alors généralement intégrée au contrat Dommage Ouvrage.
Comptez environ 1200€ à 1700€ par an pour la RC Pro selon le chiffre d'affaires, 15 à 25€ par mois pour la PNO, et 2000 à 4000€ pour la Dommage Ouvrage selon le montant des travaux.
Conclusion : quelle assurance choisir pour un marchand de biens
L'assurance marchand de biens est un pilier fondamental de la sécurisation de votre activité immobilière. Même lorsqu'elle n'est pas strictement obligatoire, elle est indispensable pour protéger votre responsabilité professionnelle, rassurer banques et partenaires, et sécuriser vos opérations d'achat-revente.
Pour structurer votre activité sur des bases solides, consultez notre guide complet pour devenir marchand de biens. Retrouvez aussi tous nos articles classés par thème.
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