Marchand de biens : peut-on louer un bien avant la revente ?
Durée légale, fiscalité, règles à respecter et erreurs à éviter.
L'activité de marchand de biens consiste principalement à acheter des biens immobiliers en vue de leur revente rapide, afin de réaliser une marge. Cependant, dans la réalité du terrain, tous les biens ne se revendent pas immédiatement.
Certains peuvent rester en stock immobilier plusieurs mois, en raison du marché, de travaux en cours ou d'un positionnement prix à ajuster. Une question revient alors fréquemment : un marchand de biens peut-il louer un bien immobilier avant de le revendre ?
Oui, mais sous certaines conditions précises. La location doit rester accessoire à l'activité principale de revente, sous peine de requalification fiscale.
Si vous débutez dans ce métier, retrouvez notre guide complet sur comment devenir marchand de biens.
Peut-on louer un bien immobilier en tant que marchand de biens ?
Oui, un marchand de biens peut mettre un bien immobilier en location. Même si l'objectif principal de l'activité est l'achat en vue de la revente, le marchand de biens reste pleinement propriétaire de son bien tant que celui-ci n'a pas été vendu. À ce titre, il peut décider de le louer de manière temporaire.
La location est généralement envisagée lorsque :
- le bien met plus de temps que prévu à se vendre ;
- le marché immobilier est temporairement ralenti ;
- le marchand de biens souhaite générer des revenus pour couvrir les charges (crédit, taxe foncière, assurance, travaux).
Que dit la loi sur la location et l'activité de marchand de biens ?
L'activité de marchand de biens est encadrée par le Code général des impôts, notamment l'article 1115, qui concerne les acquisitions réalisées en vue de la revente.
Pour bénéficier des frais de notaire réduits, le marchand de biens s'engage à revendre le bien dans un délai déterminé. La location est autorisée tant qu'elle reste cohérente avec l'intention spéculative initiale — le bien ne doit jamais être assimilé à un investissement locatif de long terme.
Combien de temps peut-on louer un bien en restant marchand de biens ?
Délai maximal pour conserver les avantages fiscaux
Délai généralement ramené pour ce type d'opération
La location doit donc être temporaire, stratégique, et compatible avec une revente rapide. C'est pourquoi la location courte durée, la location meublée temporaire ou les baux de courte durée sont le plus souvent privilégiés.
Location accessoire ou investissement locatif : attention à la requalification
Un point essentiel à comprendre : la location doit rester accessoire à l'activité de marchand de biens.
L'administration fiscale pourrait considérer que le bien n'a pas été acheté en vue de la revente, mais comme un investissement locatif, avec à la clé :
- la perte des frais de notaire réduits ;
- un redressement fiscal ;
- une remise en cause du statut de marchand de biens.
Pourquoi louer un bien quand on est marchand de biens ?
Lorsqu'elle est bien utilisée, la location peut être une excellente stratégie de gestion du stock immobilier.
Générer des revenus pendant la phase de détention, et améliorer la trésorerie de l'opération.
Couvrir une partie des charges fixes (crédit, taxe foncière, assurance).
Limiter l'impact financier d'un délai de vente plus long que prévu.
Dans la majorité des cas, les marchands de biens privilégient la location meublée courte durée, ou des baux flexibles permettant de récupérer rapidement le bien pour organiser la revente.
Comment sont imposés les revenus locatifs d'un marchand de biens ?
Les loyers perçus sont intégrés au chiffre d'affaires global de la société de marchand de biens :
- les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) ;
- certaines charges peuvent être déduites (frais de gestion, entretien, assurance, charges non récupérables) ;
- la location reste fiscalement rattachée à l'activité principale de revente.
Pour sécuriser et optimiser votre fiscalité, il est fortement recommandé de travailler avec un expert-comptable spécialisé en immobilier. La TVA applicable aux revenus locatifs doit être anticipée selon le type de bien et le régime fiscal.
Quelles erreurs éviter avec la location en marchand de biens ?
Une location prolongée peut compliquer la revente et remettre en cause l'intention d'achat en vue de la revente.
Un logement occupé réduit le nombre d'acheteurs potentiels et peut freiner les particuliers comme les investisseurs. Privilégiez des locations courtes et récupérables rapidement.
Si des travaux ont été réalisés, sélectionnez un locataire fiable pour limiter les risques de dégradations et protéger la valeur du bien avant la vente.
Avant de vous lancer pleinement dans la location de biens, il est essentiel de connaître les avantages et les inconvénients du métier de marchand de biens pour mieux gérer vos projets et anticiper les risques.
Questions fréquentes
Oui, mais cela augmente fortement le risque de requalification fiscale si la location n'est plus accessoire à l'activité principale de revente.
Non, tant que l'intention de revente est respectée et que le bien est revendu dans les délais légaux.
Oui, la location meublée courte durée est souvent privilégiée pour conserver la flexibilité de revente.
Non, la revente reste imposée dans le cadre de l'activité de marchand de biens, la location n'étant qu'accessoire.
Conclusion
Oui, un marchand de biens peut louer un bien immobilier, à condition que la location soit temporaire, reste accessoire à l'activité de revente, et s'intègre dans une stratégie globale cohérente.
Bien utilisée, la location peut améliorer la rentabilité d'une opération, mais elle ne doit jamais devenir un frein à la revente. Retrouvez tous nos articles classés par thème.
Prêt à structurer vos opérations sereinement ?
Découvrez la formation complète qui vous guide pas à pas, du sourcing jusqu'à la revente.
Découvrir la formation MDB