Marchand de biens : peut-on louer un bien immobilier avant revente ?

L’activité de marchand de biens consiste principalement à acheter des biens immobiliers en vue de leur revente rapide, afin de réaliser une marge. Cependant, dans la réalité du terrain, tous les biens ne se revendent pas immédiatement.

Certains peuvent rester en stock immobilier plusieurs mois, en raison du marché, de travaux en cours ou d’un positionnement prix à ajuster.
Dans ce contexte, une question revient fréquemment :

Un marchand de biens peut-il louer un bien immobilier avant de le revendre ?

La réponse est oui, mais sous certaines conditions précises. Dans cet article, nous détaillons les règles légales, la durée possible de location, la fiscalité applicable et les erreurs à éviter pour rester conforme à l’activité de marchand de biens.

Si vous débutez dans ce métier, retrouvez notre guide complet expliquant étape par étape comment devenir marchand de biens.

Peut-on louer un bien immobilier en tant que marchand de biens ?

Oui, un marchand de biens peut mettre un bien immobilier en location.

Même si l’objectif principal de l’activité est l’achat en vue de la revente, le marchand de biens reste pleinement propriétaire de son bien tant que celui-ci n’a pas été vendu. À ce titre, il peut décider de le louer de manière temporaire.

La location est généralement envisagée lorsque :

• le bien met plus de temps que prévu à se vendre ;
• le marché immobilier est temporairement ralenti ;
• le marchand de biens souhaite générer des revenus pour couvrir les charges (crédit, taxe foncière, assurance, travaux).

La location doit rester accessoire et ne jamais devenir l’objectif principal de l’opération.

Vidéo : marchand de biens location

Location et activité de marchand de biens : que dit la loi ?

L’activité de marchand de biens est encadrée par le Code général des impôts, notamment l’article 1115, qui concerne les acquisitions réalisées en vue de la revente.

Pour bénéficier des frais de notaire réduits, le marchand de biens s’engage à revendre le bien dans un délai déterminé.

La location est autorisée tant qu’elle reste cohérente avec l’intention spéculative initiale.
Le bien ne doit jamais être assimilé à un investissement locatif de long terme, sous peine de requalification fiscale.

Il est également important de connaître votre cadre légal et le statut adapté pour exercer cette activité : consultez notre article sur le statut juridique du marchand de biens.

Combien de temps peut-on louer un bien en étant marchand de biens ?

En pratique :

• le marchand de biens dispose d’un délai de 5 ans pour revendre un bien tout en conservant les avantages fiscaux liés à son statut ;
• dans le cadre de ventes par lots, ce délai est généralement ramené à 2 ans.

Le respect des délais légaux est crucial pour éviter tout redressement fiscal et bénéficier d’une imposition optimisée, pour plus d’informations, consultez notre article sur la plus-value d’un marchand de biens.

La location doit donc être :

• temporaire
• stratégique
• compatible avec une revente rapide

C’est pourquoi la location courte durée, la location meublée temporaire ou les baux de courte durée sont le plus souvent privilégiés.

Ce délai impacte également l’application des frais de notaire réduits, un point clé pour optimiser votre rentabilité. Pour plus de détails vous pouvez lire notre article sur les frais de notaire réduits pour les marchands de biens.

Location accessoire ou investissement locatif : attention à la requalification

Un point essentiel à comprendre :

la location doit rester accessoire à l’activité de marchand de biens.

Si la location devient :

• trop longue ;
• récurrente ;
• ou dominante dans l’activité,

l’administration fiscale pourrait considérer que le bien n’a pas été acheté en vue de la revente, mais comme un investissement locatif, avec à la clé :

• la perte des frais de notaire réduits ;
• un redressement fiscal ;
• une remise en cause du statut de marchand de biens.

Pourquoi louer un bien immobilier quand on est marchand de biens ?

Lorsqu’elle est bien utilisée, la location peut être une excellente stratégie de gestion du stock immobilier.

Elle permet notamment de :

• générer des revenus pendant la phase de détention ;
• améliorer la trésorerie de l’opération ;
• couvrir une partie des charges fixes ;
• limiter l’impact financier d’un délai de vente plus long que prévu.

Dans la majorité des cas, les marchands de biens privilégient :

• la location meublée courte durée ;
• ou des baux flexibles, permettant de récupérer rapidement le bien pour organiser la revente.

Comment sont imposés les revenus locatifs d’un marchand de biens ?

Les loyers perçus sont intégrés au chiffre d’affaires global de la société de marchand de biens.

Concrètement :

• les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• certaines charges peuvent être déduites (frais de gestion, entretien, assurance, charges non récupérables) ;
• la location reste fiscalement rattachée à l’activité principale de revente.

Pour sécuriser et optimiser la fiscalité, il est fortement recommandé de travailler avec un expert-comptable spécialisé en immobilier.

La TVA applicable aux revenus locatifs doit être anticipée selon le type de bien et le régime fiscal, comme expliqué dans notre article sur la TVA du marchand de biens.

Quelles erreurs éviter avec la location en marchand de biens ?

La location peut être rentable, mais elle doit être maîtrisée.

Louer trop longtemps

Une location prolongée peut :

• compliquer la revente ;
• remettre en cause l’intention d’achat en vue de la revente.

Vendre un bien occupé

Un logement occupé :

• réduit le nombre d’acheteurs potentiels ;
• peut freiner les particuliers comme les investisseurs.

Privilégiez des locations courtes et récupérables rapidement.

Mal choisir son locataire

Si des travaux ont été réalisés :

• sélectionnez un locataire fiable ;
• limitez les risques de dégradations ;
• protégez la valeur du bien avant la vente.

Questions réponses – Location et marchand de biens

Un marchand de biens peut-il faire de la location longue durée ?

Oui, mais cela augmente fortement le risque de requalification fiscale si la location n’est plus accessoire.

La location remet-elle en cause les frais de notaire réduits ?

Non, tant que l’intention de revente est respectée et que le bien est revendu dans les délais légaux.

Peut-on faire de la location meublée en tant que marchand de biens ?

Oui, la location meublée courte durée est souvent privilégiée pour conserver la flexibilité.

La location change-t-elle la fiscalité à la revente ?

La revente reste imposée dans le cadre de l’activité de marchand de biens, la location n’étant qu’accessoire.

Conclusion : louer en tant que marchand de biens, une stratégie à utiliser avec précaution

Oui, un marchand de biens peut louer un bien immobilier, à condition que :

• la location soit temporaire ;
• elle reste accessoire à l’activité de revente ;
• elle s’intègre dans une stratégie globale cohérente.

Bien utilisée, la location peut améliorer la rentabilité d’une opération, mais elle ne doit jamais devenir un frein à la revente.

Pour aller plus loin et maîtriser l’ensemble du métier (statuts, fiscalité, stratégies), consultez notre guide complet sur comment devenir marchand de biens.

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