Combien d’apport pour un projet de marchand de biens ? Guide complet pour réussir
Pourquoi l’apport est crucial pour un marchand de biens ?
Devenir marchand de biens est une activité passionnante qui permet de réaliser des marges importantes sur l’immobilier. Cependant, une des premières questions que se posent les futurs investisseurs est : quel apport est nécessaire pour réussir un projet ?
L’apport, ou fonds propres, est la somme d’argent que vous investissez personnellement dans le projet, sans recourir au financement bancaire. Il joue un rôle déterminant dans l’obtention d’un prêt, la rentabilité de l’opération et la crédibilité auprès des banques.
Si vous débutez, découvrez également notre guide complet : Comment devenir marchand de biens
Qu’est-ce qu’un apport dans un projet de marchand de biens ?
L’apport personnel sert à financer :
- Une partie du prix d’achat du bien
- Les travaux de rénovation ou de valorisation
- Les frais annexes (notaire, banque, assurances)
Pourquoi est-il si important ?
- Crédibilité auprès des banques : un apport conséquent montre que vous êtes sérieux et prêt à investir.
- Réduction du coût du crédit : moins vous empruntez, moins vous payez d’intérêts.
- Accès à des projets plus ambitieux : plus votre apport est élevé, plus vous pouvez viser des biens à fort potentiel.
Astuce : l’apport n’est pas seulement financier, c’est un levier stratégique pour sécuriser votre projet et maximiser votre marge.
Vidéo : apport marchand de biens
Quel apport pour réussir un projet de marchand de biens ?
Il n’y a pas de règle fixe sur le montant exact de l’apport nécessaire pour un projet de marchand de biens, car cela dépend de plusieurs facteurs.
Le montant nécessaire dépend de plusieurs critères :
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Critère |
Explication |
Exemple |
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Type de bien |
Un appartement en ville moyenne demandera moins qu’un immeuble à diviser |
Petit appartement : 10k€ – 15k€, Immeuble : 50k€+ |
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Montant total de l’opération |
Achat + travaux + frais annexes |
Projet 100k€ → apport 10k€ à 20k€ |
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Stratégie de financement |
Si vous financez les travaux avec vos fonds propres, apport initial plus faible mais risque plus élevé |
Apport 15% pour achat, 5% pour travaux |
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Situation financière |
Expérience et solvabilité peuvent réduire l’exigence bancaire |
Investisseur expérimenté → apport moins élevé |
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Exigences bancaires |
Varient selon les banques, souvent 15-20% du projet |
Apport optimal 20% pour faciliter négociation |
Note : à la différence de l’investissement locatif financé à 110%, les banques sont moins enclines à financer à 100% pour l’achat-revente. L’apport reste donc incontournable.
Comment constituer un apport suffisant ?
Si vous ne disposez pas immédiatement des fonds nécessaires, voici plusieurs solutions :
- Épargne personnelle : commencer à épargner régulièrement pour atteindre votre objectif.
- Prêt familial ou entre amis : formaliser le prêt avec conditions claires et remboursement.
- Vente d’actifs : vendre voiture, placements financiers ou autres biens pour générer de la trésorerie.
- Association avec d’autres investisseurs : mutualiser les apports et partager les risques.
- Réinvestir les bénéfices de projets antérieurs : utiliser vos gains pour financer de nouveaux projets.
Astuce : prévoyez également une trésorerie pour les frais annexes et imprévus afin de ne pas compromettre la rentabilité.
Optimiser son apport pour maximiser la rentabilité
Pour qu’un apport soit efficace et sécurise votre projet, suivez ces conseils :
- Étudiez le marché local : connaître les prix et la demande vous permet d’adapter votre apport au projet.
- Prévoyez une marge de sécurité : retards de travaux ou coûts imprévus, mieux vaut avoir un apport légèrement supérieur.
- Diversifiez vos sources de financement : combinez fonds propres, prêts bancaires et partenaires pour limiter le risque.
- Optimisez la fiscalité : anticipez les frais de notaire et les taxes pour protéger votre rentabilité, voir notre article Frais de notaire pour un marchand de biens.
Exemple concret : impact de l’apport sur un projet
Supposons un projet d’achat-revente d’un appartement de 100 000€ avec 20 000€ de travaux :
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Scenario |
Apport |
Montant emprunté |
Coût total du crédit |
Marge estimée |
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Faible apport (10%) |
12 000 € |
108 000 € |
6 000 € |
15 000 € |
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Apport optimal (20%) |
24 000 € |
96 000 € |
4 800 € |
18 000 € |
Résultat : un apport plus important augmente la marge et sécurise le projet.
Cet exemple montre aussi l’importance de connaître la plus-value d’un marchand de biens et comment elle se calcule pour sécuriser votre marge.
Questions réponses : apport et marchand de biens
Peut-on devenir marchand de biens sans apport ?
Oui, mais c’est plus difficile. Vous devrez trouver un partenaire ou investir dans des projets petits ou très rentables pour convaincre la banque.
Quel apport pour un projet à 100 000 € ?
Entre 10 000 € et 20 000 € selon la banque, le projet et votre expérience.
Comment réduire l’apport nécessaire ?
Associer un partenaire, financer uniquement les travaux via un prêt, ou réinvestir les bénéfices de projets antérieurs.
L’apport inclut-il les frais de notaire ?
Oui, il est conseillé de prévoir une partie de l’apport pour couvrir les frais annexes. Découvrez notre article : Frais de notaire pour un marchand de biens.
Conclusion
Le montant de l’apport pour un projet de marchand de biens n’est pas fixe, mais il reste un levier stratégique pour sécuriser le financement et maximiser la marge.
Un apport bien calculé vous permet de :
- Convaincre les banques
- Réduire le coût du crédit
- Accéder à des projets plus ambitieux
- Optimiser la rentabilité globale de votre projet
En suivant ces conseils et en utilisant toutes vos ressources, vous pourrez vous lancer sereinement dans l’aventure du marchand de biens.
Pour aller plus loin et maîtriser l’ensemble du métier, découvrez notre guide complet : Comment devenir marchand de biens.