Fiscalité du marchand de biens : comprendre les règles pour optimiser sa rentabilité
La fiscalité du marchand de biens est un élément central de toute opération d’achat-revente immobilier.
TVA immobilière, impôt sur les sociétés, droits d’enregistrement ou encore fiscalité des dividendes : une mauvaise maîtrise de ces règles peut réduire fortement la rentabilité d’un projet, voire entraîner un redressement fiscal.
Pourtant, lorsque les mécanismes sont bien compris, le régime fiscal du marchand de biens devient un véritable levier d’optimisation.
La fiscalité d’un marchand de biens repose principalement sur cinq piliers fondamentaux :
- l’évaluation des stocks immobiliers,
- la TVA immobilière applicable aux opérations,
- l’imposition des bénéfices,
- les droits d’enregistrement,
- la fiscalité des dividendes.
Compte tenu des enjeux financiers, il est fortement recommandé de s’entourer d’un expert-comptable spécialisé en marchand de biens, habitué aux opérations d’achat-revente.
La fiscalité fait partie intégrante du métier de marchand de biens et doit être anticipée dès la première opération.
Comment fonctionne l’évaluation des stocks chez un marchand de biens ?
Contrairement à l’investissement locatif, les biens détenus par un marchand de biens sont considérés comme des stocks immobiliers destinés à la revente.
La frontière entre marchand de biens et location doit être maniée avec précaution pour éviter toute requalification fiscale.
D’un point de vue comptable :
- les biens sont inscrits à l’actif du bilan en actif circulant,
- ils ne sont pas comptabilisés comme des immobilisations.
Que se passe-t-il si un bien en stock est mis en location ?
Si un bien issu du stock est mis temporairement en location, les loyers perçus sont intégrés au chiffre d’affaires et soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).
À savoir : En pratique, une location prolongée peut attirer l’attention de l’administration fiscale et remettre en cause la qualification de l’activité de marchand de biens.
Chaque bien doit donc être analysé opération par opération, afin de calculer précisément la marge réelle et le résultat fiscal.
Comment évaluer un immeuble en stock pour un marchand de biens ?
Un immeuble acquis à titre onéreux est évalué à son coût d’acquisition réel, conformément aux exigences de l’administration fiscale.
Ce coût comprend notamment :
- le prix d’achat du bien,
- les droits d’enregistrement,
- les frais de notaire,
- la TVA non déductible,
- le montant des travaux,
- les indemnités d’éviction éventuelles.
Cette méthode permet de déterminer avec précision le résultat fiscal de chaque opération de marchand de biens et d’anticiper l’imposition finale.
Article complémentaire : calcul de la rentabilité d’une opération de marchand de biens.
Vidéo : fiscalité marchand de biens
Quelle TVA s’applique à un marchand de biens selon le type de travaux ?
La TVA immobilière du marchand de biens dépend directement de la nature des travaux réalisés. Chaque opération doit être analysée au cas par cas, conformément à la doctrine fiscale.
Quels sont les trois régimes de TVA possibles pour un marchand de biens ?
- Opération non soumise à la TVA,
- TVA sur le prix total de vente,
- TVA sur la marge.
Exemples concrets de TVA en marchand de biens
Petite rénovation (peinture, sols, rafraîchissement)
opération généralement non soumise à la TVA, avec possibilité d’opter pour la TVA sur marge.
Rénovation lourde assimilée à une remise à neuf
application de la TVA sur le prix total de vente.
À savoir : La mauvaise qualification des travaux est l’une des principales causes de redressement fiscal chez les marchands de biens.
Pour approfondir le sujet, vous pouvez consulter notre article sur la TVA immobilière du marchand de biens.
Quelle est la catégorie d’imposition d’un marchand ?
La fiscalité du marchand de biens dépend directement du statut juridique choisi lors de la création de la société.
Comment est imposé un marchand de biens selon sa structure ?
- SNC sans option à l’IS
imposition selon le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). - SARL, EURL, SAS, SASU
imposition à l’impôt sur les sociétés (IS).
Le choix de la structure juridique a donc un impact majeur sur la fiscalité, la rémunération du dirigeant et la stratégie patrimoniale.
À lire : quel statut juridique choisir pour un marchand de biens ?
Quels impôts paie une société de marchand de biens
Une société de marchand de biens est imposée sur son résultat fiscal, calculé en deux étapes distinctes.
Comment calculer le résultat comptable ?
Produits – Charges = Résultat comptable
Comment obtenir le résultat fiscal imposable ?
Résultat comptable
- réintégrations fiscales
– déductions fiscales
= Résultat fiscal imposable
Quels sont les taux de l’impôt sur les sociétés (IS) ?
- 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices,
- 25 % au-delà.
Les sociétés dont l’IS dépasse 763 000 € peuvent également être soumises à une contribution sociale additionnelle de 3,3 %.
Quelle est la fiscalité des dividendes pour un marchand de biens ?
Après paiement de l’IS, les bénéfices peuvent être distribués aux associés sous forme de dividendes.
Quels sont les deux régimes d’imposition des dividendes ?
- Flat tax (PFU) à 30 %,
- Imposition au barème de l’impôt sur le revenu, sur option.
Flat tax (PFU – 30 %)
Elle comprend :
- 12,8 % d’impôt sur le revenu,
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
C’est le régime par défaut pour la majorité des sociétés de marchand de biens.
Peut-on opter pour l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu ?
Oui, sous certaines conditions (notamment pour les SASU ou SARL).
Conditions principales (exemple SASU) :
- option exercée à la création,
- moins de 50 salariés,
- société de moins de 5 ans,
- option limitée à 5 ans.
Avantages :
- abattement de 40 % sur les dividendes,
- imposition uniquement sur les 60 % restants selon le barème progressif.
Quelles sont les droits d’enregistrement pour un marchand de biens ?
Le marchand de biens bénéficie d’un régime de faveur sur les droits d’enregistrement, à condition de s’engager à revendre le bien dans un délai maximal de 5 ans. Les frais de notaire pour un marchand de biens sont réduits.
- 2 % à 4 % pour un marchand de biens,
- 7 % à 8 % pour un achat immobilier classique.
Cet avantage fiscal améliore significativement la rentabilité des opérations d’achat-revente.
Quelles sont les erreurs fiscales les plus fréquentes chez les marchands de biens ?
Les erreurs les plus fréquentes sont :
- la mauvaise qualification des travaux (TVA),
- la confusion entre stock et immobilisation,
- la mise en location prolongée d’un bien destiné à la revente,
- l’absence d’anticipation du résultat fiscal,
- le choix d’un statut juridique inadapté à la stratégie.
Questions réponses – Fiscalité du marchand de biens
Un marchand de biens paie-t-il plus d’impôts qu’un investisseur locatif ?
Oui, car il relève d’une activité commerciale, avec imposition des bénéfices et règles de TVA spécifiques.
Un marchand de biens peut-il louer un bien avant de le revendre ?
Oui, mais de manière ponctuelle. Une location prolongée peut remettre en cause la qualification fiscale.
La TVA sur marge est-elle automatique ?
Non. Elle dépend de la nature des travaux et doit être analysée opération par opération.
Le régime fiscal du marchand de biens est-il avantageux ?
Oui, s’il est anticipé et maîtrisé. Mal géré, il peut devenir très pénalisant.
Conclusion : la fiscalité, un levier stratégique pour le marchand de biens
La fiscalité du marchand de biens ne doit jamais être subie. Lorsqu’elle est maîtrisée, elle devient un outil stratégique d’optimisation de la rentabilité et de sécurisation des opérations.
La TVA immobilière, le choix du statut juridique, l’imposition des bénéfices, la gestion des dividendes et les droits d’enregistrement forment un ensemble cohérent qui doit être anticipé dès la création de la société et avant chaque acquisition.
La fiscalité du marchand de biens s’inscrit dans un cadre juridique, comptable et fiscal spécifique, très différent de l’investissement locatif classique. Une approche globale, structurée et accompagnée par des professionnels spécialisés est indispensable pour développer une activité pérenne et éviter les erreurs coûteuses.
Pour une vision complète du métier, consultez notre guide : Comment devenir marchand de biens
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