La fiscalité pour un marchand de biens

La fiscalité d’un marchand de biens peut paraître compliqué mais quand vous comprenez le fonctionnement, cela est simple à comprendre. Quelle est la fiscalité d’un marchand de biens ? La fiscalité d’un marchand de biens regroupe plusieurs domaines comme :

• l’évaluation des stocks.
• la TVA immobilière.
• l’imposition sur les bénéfices.
• les droits d’enregistrement.

Votre comptable vous aidera dans la gestion de votre société et dans la compréhension et l’optimisation de la fiscalité pour votre société de marchand de biens.

Fiscalité marchand de biens

Comment faire l’évaluation des stocks pour un marchand de biens ?

Les immeubles d’un marchand de biens sont considérés comme des stocks immobiliers. Dans le bilan comptable d’un marchand de biens ils ne sont pas inscrits en tant qu’immobilisation mais inscris en stock (actif circulant).

À savoir : si vous mettez en location un bien immobilier de votre stock, les revenus de vos locations seront ajoutés au chiffre d’affaires de votre société et vous serez imposé à l’IS.

Les stocks immobiliers d’un marchand de biens doivent être évalués de manière individuelle. Prenez immeuble par immeuble et identifier tous les coûts individuels pour calculer les bénéfices par opérations.

Comment évaluer un immeuble ?

Un immeuble qui a été acquis à titre onéreux est évalué à son cout d’acquisition.

Exemple : prix d’achat + frais et taxe non déductible (droit d’enregistrement, frais d’acquisition, tva, travaux, indemnité éviction…)

Fiscalité marchand de biens

Quelle est la TVA pour un marchand de biens ?

Quand un marchand de biens réalise une opération d’achat-revente de biens immobiliers il est susceptible d’être soumis à la TVA selon le type d’opération. La TVA immobilière d’une opération de marchand de biens, doit être calculé pour chaque opération. Il y a plusieurs types de TVA :

• opération non soumise à la TVA,
• opération soumise à la TVA sur le prix total,
• opération soumise à la TVA sur marge.

Par exemple :

Une opération avec une petite rénovation, n’est pas soumise à la TVA (il est également possible de choisir d’être soumis à la TVA sur marge).

Une opération avec une grosse rénovation qui remet à neuf le bien immobilier sera soumise à la TVA sur le prix total.

Quelle est la catégorie d’imposition ?

Une société en nom collectif (SNC) qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés, devra calculer ses résultats selon les règles du BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Une société classique type SARL, EURL, SASU, SAS… sera imposé à l’IS impôt sur les sociétés.

Quels sont les impôts pour une société de marchand de biens ?

Une société de marchand de biens est imposée comme toutes les sociétés commerciales (SARL, EURL, SASU, SAS). Pour calculer et connaitre le taux d’imposition auquel vous êtes soumis, vous devez réaliser dans un premier temps un bilan comptable et par la suite votre bilan fiscal pour calculer votre imposition.

À ne pas confondre en les deux, le bilan comptable est la première étape du calcul de votre comptabilité annuelle :

• les produits – les charges = le bilan comptable

Un bilan fiscal est réalisé à partir du bilan comptable :

Dans un bilan comptable certaines charges payées par l’entreprise ne sont pas prises en compte par l’administration fiscale dans le bilan fiscal donc il y a une « déduction » sur le calcul du bilan fiscal et à l’inverse certaines charges peuvent être ajouté on appelle cela une « réintégration ».

• le bilan comptable + les réintégrations – les déductions = le bilan fiscal

Votre imposition sera calculée sur votre bilan fiscal.

Voici un tableau qui récapitule le taux d’imposition :

Les entreprises réalisant un chiffre d’affaires d’au moins 7,63 millions d’€ et dont l’IS dépasse 763 000 € sont également redevables de la contribution sociale qui représente 3,3 % de l’IS dû.

NB : Les deux tableaux sont à titre indicatif, n’hésitez pas à vérifier le taux exact de l’année en cours.

Quelles sont les taxes sur les dividendes pour une société de marchand de biens ?

Après avoir payé l’impôt sur les sociétés (IS), s’il reste de l’argent dans votre société vous allez pouvoir verser des dividendes aux divers actionnaires de la société.

Le régime d’imposition sur les dividendes :

• L’impôt flat taxe (30%)

Ou (uniquement sur option)

• L’impôt sur le revenu au barème

Imposition à la flat taxe :

la Flat Tax est un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. Il englobe l’impôt sur le revenu actuellement au taux de 12,8% et les prélèvements sociaux actuellement au taux de 17,2%. Cette imposition forfaitaire se substitue à l’imposition du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La flat taxe s’applique essentiellement à vos placements financiers. Il concerne :

• vos livrets et plans d’épargne (PEL, CEL, etc.)
• vos dividendes,
• votre assurance vie, 
• vos plus values immobilières.

Imposition au barème : Imposition au barème : dans certains cas il est possible de choisir l’option d’être imposé sur le revenu (imposition au barème). Mais pour ce faire le statut juridique de votre entreprise doit vous le permettre. Voici un tableau récapitulatif pour savoir quel type de société peut choisir l’option à l’impôt sur le revenu.

*le régime fiscal impôt revenu est uniquement sur option sous certaines conditions. (Exemple ci-dessous)

Exemple pour une SASU si vous souhaitez choisir l’option impôt sur le revenu :

• avoir choisi le statut imposition au barème à la création de votre entreprise (à préciser dans le formulaire M0)
• la société doit avoir moins de 50 salariés.
• la SASU doit avoir moins de 5 ans.
• l’option peut être choisie pour 5 ans maximum.

Dans le cas où vous choisissez l’imposition sur le revenu voici l’impôt à payer sur les bénéfices :

• Vous bénéficiez d’un abattement de – 40% sur le montant imposé.
• Vous devez payer les impôts par rapport au barème sur les 60% restants.

Voici le barème d’impôts 2024 sur les revenu 2023 :

Le tableau ci-dessus est à titre indicatif, n’hésitez à vous rapprocher de votre expert-comptable pour calculer dans le détail votre imposition sur le revenu.

Quels sont les droits d’enregistrement ?

Pour faire simple un marchand de biens bénéficie de droit d’enregistrement réduit. Un marchand de biens fait de l’achat-revente de biens immobiliers et il doit vendre rapidement. Quand un marchand de biens prend l’engagement de revendre un bien immobilier dans les 5 ans il peut bénéficier de frais de notaire réduit entre 2% et 4% contrairement à un achat classique ou les frais de notaire sont entre 7% et 8%.

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