TVA du marchand de biens : comprendre la fiscalité en achat-revente immobilier 

La TVA du marchand de biens est l’un des sujets les plus complexes lorsque l’on débute dans l’achat-revente immobilier. En tant que marchand de biens, vous êtes considéré comme un commerçant, ce qui implique que certaines ventes immobilières sont réalisées TTC (toutes taxes comprises), avec une TVA à reverser à l’État.

Cependant, toutes les opérations ne sont pas soumises à la TVA. Comprendre quand et comment la TVA s’applique est indispensable pour calculer correctement la rentabilité d’un projet et éviter des erreurs fiscales coûteuses.

La TVA impacte directement la rentabilité de vos opérations. Pour maîtriser toutes les étapes du métier, consultez notre guide complet pour devenir marchand de biens

Quand un marchand de biens doit-il payer la TVA ? 

La TVA du marchand de biens dépend principalement :

• du type de bien immobilier,

• du statut du vendeur et de l’acquéreur,

• de la nature des travaux réalisés,

• du régime fiscal applicable à l’opération.

La TVA peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur une opération. Elle doit donc être anticipée dès l’étude de rentabilité.

Quelle est la TVA applicable à un marchand de biens ? 

La TVA du marchand de biens peut vite devenir un casse-tête si elle est mal comprise.

En règle générale, le prix de revente du bien est la base de calcul, car le bien est vendu TTC lorsque la TVA s’applique.

Pour déterminer quel régime de TVA appliquer, il faut analyser la situation du vendeur et de l’acquéreur.

Les 4 situations possibles :

1- Un vendeur non assujetti à la TVA (particulier) revend à un non assujetti (particulier)

2- Un vendeur non assujetti (particulier) revend à un assujetti à la TVA (société)

3- Un vendeur assujetti à la TVA (société) revend à un non assujetti (particulier)

4- Un vendeur assujetti à la TVA (société) revend à un assujetti à la TVA (société)

Selon ces cas, la TVA pourra être inexistante, calculée sur la marge ou sur le prix total.

Les différents types de TVA pour un marchand de biens

Il existe trois régimes de TVA applicables à l’activité de marchand de biens :

• TVA sur le prix total

• Opérations exonérées de TVA

• TVA sur la marge

Le régime applicable dépend du type d’opération réalisée. Une erreur de choix peut entraîner une perte totale de la marge, voire des redressements fiscaux en cas de contrôle. Le choix du régime de TVA est également essentiel pour optimiser la fiscalité de vos opérations. 

Depuis 2010, la TVA sur marge n’est plus appliquée automatiquement. Chaque opération doit être analysée individuellement.

Vidéo TVA marchand de biens

Quelles opérations soumises à la TVA sur le prix total ?

Certaines opérations immobilières sont soumises à la TVA sur le prix total de vente, notamment :

• la vente de terrains à bâtir issus de divisions,

• la vente de logements neufs (moins de 5 ans),

• les biens anciens ayant fait l’objet de travaux lourds assimilés à du neuf.

Travaux considérés comme remise à neuf

Gros oeuvre 

• Modification de plus de 50 % :

  • des fondations,

  • des éléments porteurs,

  • des façades (hors simple ravalement).

Second oeuvre

Si plus de 2/3 des 6 postes suivants sont rénovés :

• électricité,

• plomberie,

• planchers non porteurs,

• cloisons intérieures,

• système de chauffage,

• huisseries extérieures.

Avantage : lorsque la TVA s’applique sur le prix total, vous pouvez récupérer la TVA sur vos dépenses (travaux, honoraires, etc.).

À savoir : selon votre structure, certaines règles fiscales peuvent varier. Il est important de choisir le statut juridique adapté pour sécuriser vos projets.

Quelles opérations ne sont pas soumises à la TVA ?

Certaines opérations ne génèrent aucune TVA à la revente, notamment :

• les biens de plus de 5 ans avec rénovation légère,

• les terrains non constructibles,

• les opérations sans remise à neuf.

Dans ces cas :

• aucune TVA n’est à payer à la revente,

• la TVA sur les travaux n’est pas récupérable,

• la TVA n’entre pas dans le calcul de la rentabilité.

Attention : certaines rénovations peuvent être requalifiées par l’administration fiscale comme une remise à neuf, entraînant une TVA sur le prix total.

Quelles opérations sont soumises à la TVA sur marge ?

Le régime de la TVA sur marge s’applique sous certaines conditions strictes.

Conditions principales :

• Type de bien : souvent du foncier ou des biens acquis sans TVA déductible

• Type d’acquisition : achat auprès d’un particulier (sans récupération de TVA)

• Qualification juridique identique entre l’achat et la revente

• Absence de déduction de TVA à l’achat

Dans certains cas, il est possible :

• d’opter pour la TVA sur marge,

• de déduire partiellement la TVA liée à certaines dépenses, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de l’opération.

Conclusion : toujours savoir si la TVA doit être appliquée ou non sur un projet de marchand de biens 

La TVA du marchand de biens est un élément central de la fiscalité en achat-revente immobilier.
À chaque projet, vous devez impérativement déterminer :

• si l’opération est soumise ou non à la TVA,

• quel régime s’applique (marge, prix total ou exonération),

• l’impact réel sur la rentabilité finale.

Une mauvaise anticipation de la TVA peut transformer une bonne affaire en opération déficitaire.

Pour approfondir tous les aspects du métier, retrouvez notre article pilier : Comment devenir marchand de biens.

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