En tant que marchand de biens, vous êtes considéré comme un commerçant, donc généralement la vente de certains de vos biens est T.T.C (toutes taxes comprises), cela veut dire que vous devez reverser de la T.V.A (taxes sur la valeur ajoutée) à l’état, mais ce n’est pas toujours le cas. Pour découvrir tous les détails sur la TVA du marchand de biens, lisez cet article.
La TVA du marchand de biens
Quelle est la TVA d’un marchand de biens ?
La T.V.A du marchand de biens peut être un casse-tête quand on débute, elle doit être bien maîtrisé pour calculer la rentabilité d’une opération d’achat revente.
Pour calculer votre T.V.A, le prix de revente du bien sera la référence car il sera vendu T.T.C.
Pour savoir quel type de T.V.A à appliquer, il faudra prendre en compte la situation de l’acquéreur et du vendeur.
Voici 4 situations différentes :
- Un acquéreur non assujetti à la T.V.A (particulier) revend à un non assujetti à la T.V.A (particulier).
- Un acquéreur non assujetti à la T.V.A (particulier) revend à un assujetti à la T.V.A (société).
- Un acquéreur assujetti à la T.V.A (société) revend à un non assujetti à la T.V.A (particulier).
- Un acquéreur assujetti à la T.V.A (société) revend à un assujetti à la T.V.A (société).
Quels sont les divers types de TVA ?
Pour bien comprendre sachez qu’il existe trois différents types de T.V.A pour un marchand de biens :
- les opérations soumises à la T.V.A sur le prix total
- les opérations non soumises à la T.V.A (pas de T.V.A à payer)
- les opérations soumises à la T.V.A sur la marge
Pour savoir si vous allez être soumis à la T.V.A sur marge, sur le prix total ou exonéré de T.V.A, tout dépend du type d’opération que vous allez réaliser.
Quand vous achetez un bien immobilier pour le revendre, il est très important de savoir quel type de T.V.A sera appliqué pour telle ou telle opération.
Si vous faites une erreur sur le calcul de la T.V.A à payer ou le type de T.V.A à appliquer, cela pourrait vous faire perdre toute votre marge où perdre de l’argent (si vous avez un contrôle l’état vous fera payer des pénalités et taxes)
Pour informations, depuis 2010 la T.V.A sur marge n’est plus appliquée de manière systématique. Pour savoir quels types de T.V.A sera appliqué il faudra différencier les types d’opérations.
Quelles sont les opérations soumis à la TVA sur le prix total ?
Il y a plusieurs types d’opérations qui peuvent être soumis à la TVA sur le prix total.
Par exemple, la vente de :
- les détachements de terrain à bâtir.
- les logements neufs (- 5 ans).
- Tout ce qui est considéré comme gros travaux qui rendent un logement neuf. Si vous achetez un bien de plus de 5 ans afin de réaliser des gros travaux pour le revendre, vous serez soumis à la T.V.A au total s’il est considéré comme remis à neuf.
Rappelez-vous, quand vous êtes soumis à la T.V.A sur le prix totale, vous pouvez récupérer la T.V.A de vos diverses dépenses et la déduire lors de la vente de votre bien.
Voici un exemple de gros travaux soumis à la T.V.A sur le total :
Le gros œuvre :
- faire +50% des fondations, des éléments porteurs ou des façades (hors ravalement).
Le second œuvre :
avoir réalisé + 2/3 des 6 postes du second oeuvre comme :
- électricité.
- plomberie.
- planchers non porteurs.
- cloisons intérieures.
- système de chauffage.
- huisseries extérieures.
Quelles sont les opérations non soumises à la TVA ?
Lors d’une opération simple avec une petite rénovation qui n’est pas considérée comme une remise à neuf, il y a une absence de T.V.A, vous ne serez pas soumis à la T.V.A. il n’y aura pas de T.V.A à payer à la revente ou sur la marge.
Donc quand vous ferez vos calculs de rentabilité vous ne compterez pas la T.V.A.
Si vous achetez un bien de plus de 5 ans afin de réaliser des petits travaux pour le revendre, vous serez ne serez pas soumis à la T.V.A en revanche vous ne pourrez pas récupérer la T.V.A des travaux réalisés.
Les terrains non constructibles ne sont pas soumis à la T.V.A.
Quand vous rénover un immeuble ou autre bien, vous devez faire attention car certaines rénovations vont être considérées aux yeux de l’état comme du neuf donc vous serez soumis à la T.V.A sur le prix totale.
Rappelez-vous, en tant que marchand de biens, quand vous réalisez des travaux vous pouvez bénéficier d’une réduction de T.V.A en revanche cette T.V.A n’est pas récupérable.
Quelles sont les opérations soumises à la TVA sur marge ?
Pour être soumis au régime de la T.V.A sur marge vos opérations doivent entrer dans certains critères :
- Le type de bien (le foncier) : le régime de la T.V.A sur marge est appliqué sur les opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis pour le revendre et qui n’ont pas été soumis à une déduction au moment de l’achat.
- Le type d’acquisitions : l’achat de l’immeuble ne doit pas bénéficier de déduction de T.V.A (particulier)
- Le type de qualification juridique : le bien doit avoir le même statut juridique à l’achat comme à la revente.
- Pour une rénovation il est possible de choisir d’être soumis à la TVA sur marge.
Dans certaines conditions, il est possible de déduire de la T.V.A que vous avez cumulé avec certaines dépenses comme des travaux ou autres. Cela peut être un avantage fiscal supplémentaire si vous pouvez réduire le montant de T.V.A à payer sur votre marge.
Pour résumé, à chaque fois que vous souhaitez vous positionner sur un projet, n’oubliez pas de prendre en compte le cout de la T.V.A ou non, dans le calcul de votre rentabilité.
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