Il y a différents critères à analyser pour dire « ce bien est une bonne affaire, je me positionne ». Selon le type d’opération sur lesquelles vous souhaitez vous positionner, les critères seront différents. Une bonne affaire dans l’investissement immobilier locatif et dans l’achat-revente de biens immobiliers est différente. Voici les divers critères à prendre en compte pour savoir comment faire une bonne affaire dans l’achat-revente de biens immobiliers en tant que marchand de biens.
comment faire une bonne affaire immobilière en tant que marchand de biens
Avoir une bonne rentabilité par rapport au coût du projet
Exemple : une opération avec un coût global de 500 000€ et une marge de 50 000€ n’est pas une opération avec une bonne rentabilité. Nous devons avoir au minimum 20% de rentabilité.
Analyse de la faisabilité administrative et technique
Selon les projets vous devez étudier la faisabilité administrative et technique du projet. C’est la base d’une analyse car si un projet à une bonne rentabilité peut-être que il ne sera pas réalisable car le coté administratif ou technique ne sont pas validé.
Les démarches à effectuer
Selon le projet il y a peut-être des démarches administratives à effectuer, ce qui peut rendre le projet difficile à réaliser ou très long à mettre en place. Cette étape est à prendre en compte quand on souhaite se positionner sur un projet.
Exemple : quelle demande d’autorisation urbanisme ou quel type de rénovation du bien)
Analyse de la durée de l’opération
La durée de l’opération sera un critère important à prendre en compte quand on souhaiter réaliser un projet d’achat-revente.
Exemple : une opération de rénovation d’un appartement avec achat, rénovation, vente, peut prendre environ 2 ou 3 mois. En revanche une opération de division parcellaire peut être réalisée en une année (les démarches d’urbanismes sont longues). Plus le projet est long plus la rentabilité doit être élevée.
Les connaissances pour piloter le projet
Parfois quand on débute dans l’immobilier nos connaissances sont limitées. Si on souhaite se positionner sur un projet d’achat-revente de biens immobiliers vous devez avoir assez de connaissance pour mener un projet de A à Z et pouvoir gérer les imprévus.
Si vous débutez, il est préférable de se positionner sur des projets simples à réaliser.
L’emplacement du bien immobilier
Un des critères les plus importants sera l’emplacement du bien. Votre bien doit être bien situé et avoir un bon emplacement. Cela favorisera la vente rapide du bien et la marge sera susceptible d’être plus élevée.
À savoir : plus l’affaire est « mure » plus elle sera intéressante. Si l’affaire est en vente depuis longtemps sur le marché vous pourrez vous permettre une bonne négociation. Si le vendeur a déjà signé un compromis qui a cassé, vous serez en position de force pour négocier une baisse de prix agressive.
Bonus :
Visée 20% de rentabilité est très bien, cela permet de trouver un financement à la banque légèrement plus facilement car elle le demande souvent. Cela permet également de se couvrir en cas de retournement du marché et une baisse de l’immobilier dans certains secteurs.
Si les 20% sont toujours présents après avoir payé les frais de financement, le notaire à l’achat et les frais d’agence à la revente c’est encore mieux.
Le top est de pouvoir garder le 20% de rentabilité en pouvant vendre le bien en l’état sans faire de travaux. Ce n’est pas facile à faire mais en tant que marchand de biens nous devons nous protéger un maximum en pouvant générer une marge même si nous ne réélisons pas de travaux en devant revendre le bien en l’état.
Pour réaliser se type d’affaire tout se joue à l’achat, vous devez pouvoir acheter à un prix bas pour réaliser ce type d’affaire. La bonne affaire se fait à l’achat et non à la revente.
Cliquez sur le bouton vert pour apprendre le métier de marchand de biens en évitant les erreurs de débutants.
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