comment vendre un appartement

Vendre un bien immobilier est une étape à ne pas négliger. Comment vendre un appartement ? Pour vendre votre appartement vous avez deux options, soit vous passez par une agence soit vous vendez votre appartement par vous-même. Dans cet article nous allons voir toutes les étapes pour vendre un appartement par vous-même sans passer par une agence.

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Quelles sont les étapes pour vendre un appartement ?

Avant de mettre en vente votre appartement et de démarrer les premières étapes, n’oubliez de mettre en valeur votre appartement pour déclencher un coup de cœur. Les premières secondes sont très importantes donc mettez toutes les chances de votre côté donc préparer votre appartement pour la vente.

Parfois un désencombrement (enlever les éléments personnels) des pièces, une nouvelle peinture blanche (peinture neutre) peut-être un minimum pour mettre en valeur certaines pièces.

Il y a plusieurs étapes pour vendre un appartement, voici le détail des diverses étapes.

Etape n°1 : L’estimation

La première étape pour vendre votre appartement est l’estimation. Vous devez estimer au bon prix votre bien immobilier, pour ce faire vous pouvez :

Contactez plusieurs agences immobilières de quartier pour faire estimer votre bien immobilier. Les agences de quartier connaissent bien le prix de l’immobilier dans un secteur précis.

À savoir : si vous passez par une agence immobilière pour vendre votre bien immobilier, l’agence affichera un prix plus élevé car elle prend en compte les frais d’agence.

Exemple : Prix net vendeur : 150 000€ Frais agence : 10 000€

Prix vente affiché : 160 000€

Le but est d’avoir un prix réaliste qui reflète le marché avec un minimum de marges de négociation.

(Optionnelle) : Si votre appartement est en location, vous devez envoyer un courrier à votre locataire pour le prévenir que vous mettez fin à son bail. Si vous passez par un huissier pour officialiser votre lettre de congé et notification de vente le cout sera d’environ 250€.

Etape n°2 : Les photos

Pour mettre en valeur votre appartement vous devez prendre des belles photos.

Vous devez vous démarquer de la concurrence donc mettez en avant les plus jolies pièces de votre appartement avec des belles photos.

Etape n°3 : La rédaction et la publication de l’annonce

La rédaction de votre annonce est importante, après les photos, votre annonce sera la seconde chose que votre acheteur potentiel verra. Décrivez votre bien immobilier et mettez en avant tous les avantages de votre bien immobilier.

Etape n°4 : Les visites

Pour vendre votre appartement vous devez réaliser des visites. Pour gagner du temps vous pouvez réunir toutes les visites le même jour.

Votre appartement vous le connaissez par cœur donc mettez en avant tous les avantages. Pour rassurer votre visiteur n’hésitez pas à être avenant et répondez aux questions.

Etape n°5 : La négociation

L’étape de la négociation viendra généralement après la visite. À la fin de la visite, vous verrez si le visiteur est intéressé ou pas. S’il est intéressé il vous fera probablement une proposition.

Les propositions verbales n’ont rien d’officiel donc après avoir discuté verbalement, demandez à l’acheteur potentiel une offre d’achat écrite.

Selon l’offre reçue soit vous acceptez, soit vous refusez et vous pouvez faire une contre-proposition. Le tout doit être fait par écrit pour valeur officielle. Après avoir finalisé les négociations vous allez devoir signer un compromis ou une promesse de vente chez le notaire.

Etape n°6 : La signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente

En général un compromis de vente est signé en agence (gratuit) et une promesse de vente (payant) est signé dans une étude notariale.

Contactez un notaire et demandez-lui tous les documents nécessaires pour la signature du compromis ou de la promesse de vente. (Les documents cités ci-dessous sont généralement les documents demandés par le notaire pour la vente d’un appartement en copropriété.

À savoir : L’acheteur potentiel demandera souvent des conditions suspensives dans le compromis ou la promesse de vente. Avant de signer un compromis ou une promesse de vente, vérifier que l’acheteur potentiel est susceptible d’obtenir un financement facilement et n’acceptez pas des conditions suspensives trop contraignantes.

Les documents obligatoires : Pour vendre votre appartement vous devez fournir au notaire plusieurs documents. Concernant le vendeur :

– Pièce d’identité du vendeur / Titre de propriété

Dossier promesse de vente (pré état daté) :

Règlement de copropriété.
L’ensemble des modificatifs au règlement de copropriété.
Dernier appel de charge de copropriété.
Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée de copropriétaires.
Taxe foncière de l’année en cours.
L’ensemble des diagnostics (environ 300€).
Plan des lots vendus (document annexe du règlement de copropriété – le plan établi par le diagnostiqueur ne peut être utilisé).
Carnet d’entretien de l’ensemble immobilier.
Documents à obtenir du syndic : Les diagnostics réalisés dans les parties communes, Le pré-état daté précisant la situation des dettes de la copropriété vis-à-vis des fournisseurs, la créance du syndicat vis-à-vis des copropriétaires, fonds de roulement, charges annuelles des deux derniers exercices, (environ 300€).
Travaux réalisés dans les biens vendus : facture des travaux réalisés ainsi que l’assurance responsabilité décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux (gros œuvre / second œuvre uniquement : murs porteurs ou cloisons supprimés, changement de fenêtres, installation d’une salle d’eau / wc…).

Si lors de l’acquisition de votre bien, vous avez été soumis à une hypothèque, vous devez effectuer une main levée de l’hypothèque par le notaire, le cout est d’environ 500€.

Concernant l’acquéreur :

Pièce d’identité, nom, prénom, profession, adresse, date de naissance et lieu de naissance. Indiquer le prix de la vente, s’il y a du mobilier ou non.

Lors de la signature de la promesse de vente, l’acquéreur devra verser la somme de 300/450€ représentant le coût de la promesse et verser dans un délai de 10 jours à compter de la signature l’indemnité d’immobilisation (5%-10% du prix à définir avec le vendeur) sur le compte de l’étude notariale.

Pour résumé le cout de la vente hors frais d’agence,

La lettre congé location envoyée par l’huissier : 50€
Les diagnostics : 300€
Dossier promesse de vente (pré état daté) fourni pas le syndic de copropriété : 300€
Main levée hypothèque : 500€

Etape n°7 : Le délai d’attente

vous devez attendre le retour positif de votre acheteur potentiel s’il y a des conditions suspensives de financement et les diverses vérifications par le notaire.

Côté vendeur, vous devez demander :

un état daté à votre syndic de copropriété à fournir à votre notaire.
Si vous avez acquis votre bien immobilier via un crédit vous devez demander à votre banque le numéro de référence du prêt car le notaire va s’occuper des démarches nécessaires au remboursement anticipé de votre crédit. Demander un décompte de remboursement anticipé (souvent facturé entre 30 et 45€).

Après avoir fourni les documents nécessaires à la signature de l’acte définitif de vente, le notaire va vous envoyer 10 jours avant (parfois le jour J) le jour J une convocation pour la signature et un décompte des frais à réglé à la signature de l’acte de vente et le restant du après remboursement du credit et le paiement de la plus value aux impôt (s’ il y a plus-value).

N’oubliez pas d’envoyer un RIB pour pouvoir recevoir les fonds.

Etape n°8 : Signature de l’acte de vente définitif

Après 2 mois et demi d’attente, le jour de la signature de l’acte définitif.

À noter : vérifier que le notaire à bien fait les remboursements de prêts à la banque.

À faire : Résilier l’assurance propriétaire non occupant et fournir l’attestation de vente de l’appartement.

À noter : Quelques jours après la signature de la vente définitive, n’oubliez pas de vérifier que votre virement a bien été effectué et que le remboursement de votre prêt soit bien effectué (si prêt à rembourser).

Vérifier avec le syndic et le notaire que toutes les charges à payer sont à jour car parfois le syndic doit vous rembourser quelques centaines d’euros via le notaire mais le notaire à besoin d’une attestation du syndic qui confirme que tout est a jour.

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