La requalification en marchand de biens

Acheter et revendre un bien immobilier peut rapporter gros donc beaucoup de personnes veulent tenter l’expérience. L’avantage est qu’en un temps minimum vous pouvez générer de gros bénéfices.

Bien sûr il peut y avoir certains risques mais si vous préparez votre projet en amont vous limiterez les erreurs de débutants.

Une des premières choses à savoir quand on se lance dans l’achat revente est : à partir de quel moment est-on considéré comme marchand de biens et quelles sont les conditions pour être requalifié en marchand de biens.

la requalification en marchand de biens

Un marchand de biens c’est quoi ?

Un marchand de biens est un entrepreneur spécialisé dans l’achat-revente de biens immobiliers. Un marchand de biens achète les biens immobiliers pour les revendre par la suite. Il cherche des opportunités d’investissement, souvent dans des propriétés nécessitant des travaux de rénovation ou des biens avec une possibilité de division.

Acheter et revendre en nom propre ou en société ?

Certaines personnes souhaitent réaliser une opération d’achat revente et se demandent s’ils doivent la réaliser en nom propre ou en société.

En général beaucoup de personnes vont vous conseiller de faire un premier achat revente en nom propre car vous pouvez gagner beaucoup plus d’argent qu’en société si l’opération est réalisé avec une résidence principale, mais vous devez faire attention à ne pas être requalifié par l’administration fiscale en marchand de biens.

Comment ne pas être qualifié de marchand de biens ?

Que ce soit un particulier ou un professionnel, pour être requalifié en marchand de biens il y a deux critères à réunir, le caractère habituel et l’intention spéculative, c’est ce que va étudier l’administration fiscale.

Le particulier

1. Le caractère habituel

Réaliser des opérations d’achat/revente de manière habituelle. Si vous réalisez plusieurs opérations dans l’année, ce critère sera retenu. L’administration fiscale étudiera le nombre et la fréquence des opérations qui a été réalisées dans le passé.

2. Le critère d’intention spéculative

Réaliser des opérations avec une intention de revendre au moment de l’acquisition. Si vous réalisez une opération et que dès le départ votre intention est de revendre afin de faire une plus-value, ce critère sera retenu.

Le professionnel

En tant que professionnel, vous pouvez également être requalifier en marchand de bien si les statuts de votre société ne sont pas dédiés à l’activité d’achat revente d’immobiliers. Par exemple la société civile immobilière n’est pas adapté pour faire de l’achat revente de biens immobiliers.

Concrètement si vous réalisez une opération unique et isolée en plusieurs années, il y a peu de chances d’être requalifié en marchand de biens.

Si vous réalisez plusieurs opérations d’achat revente en une année, il y a de grandes chances d’être requalifié en marchand de biens.

Quels sont les éléments que va analyser l’administration fiscale pour être requalifié en marchand de biens ?

Selon le type d’opération, l’administration fiscale prendra en compte :

le délai entre les acquisitions ou les souscriptions des reventes.
le montant des bénéfices réalisés.
le nombre d’opérations réalisées.
le lieu géographique des biens immobiliers.
la publicité mis en place immédiatement pour la commercialisation du bien immobilier après l’acquisition.
Un long délai de vente (peut être considéré comme spéculatif).

À savoir : Si vous réalisez des opérations d’achat-revente sans avoir réalisé de bénéfice ou des pertes, L’administration fiscale peut également vous requalifié en marchand de biens.

En conclusion l’administration fiscale doit prouver ce dont elle vous accuse (la requalification en marchand de biens) donc elle procèdera à un contrôle.

Quelles sont les conséquences d’une requalification en marchand de biens ?

Les conséquences d’une requalification en marchand de biens par l’administration fiscale peu faire très mal à votre portefeuille.

Elle peut recalculer la T.V.A sur certaines opérations.

N’oublions pas que si vous êtes requalifié en marchand de biens une procédure judiciaire sera en cours, donc vous allez devoir faire appel aux services d’un avocat et l’administration fiscale vous fera payer des pénalités ainsi que diverses taxes et dédommagements.

Combien d’opération peut-on réaliser en nom propre ?

En nom propre vous ne pouvez pas réaliser plusieurs opérations d’achat-revente la même année. Autrement vous risquez d’être requalifié par l’administration fiscale en tant que marchand de biens.

En nom propre :

Quand vous réalisez une opération d’achat revente en nom propre, vous pouvez le faire :

avec votre résidence principale, vous serez exonérée d’impôts.
vous pouvez le faire également avec une résidence secondaire, votre imposition sera d’environ 36% mais attention à ne pas être requalifié en marchand de biens.

Combien d’opération peut-on réaliser en société ?

En société c’est différent, avant de vous lancer, vous devez savoir si votre société sera :

– Votre activité principale où une activité secondaire (vous avez un travail au quotidien).

– Allez-vous financer votre opération avec des fonds propres où avec un financement de la banque.

La différence est simple, si vous financez avec vos fonds propres vous êtes sûr de pouvoir vous positionner sur un bien sans avoir besoin de l’accord de la banque et vous dégagez plus de marge car vous ne payez pas de frais bancaire.

Créer une entreprise de marchand de biens ne doit pas se faire à la va-vite, vous devez en amont vous poser les bonnes questions pour éviter les erreurs.

Si cette activité est votre activité principale vous pouvez faire autant d’opérations que vous souhaitez.

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