La requalification en marchand de biens : critères, risques et conseils

L’achat-revente immobilier peut générer des bénéfices importants en peu de temps. Mais attention : certaines opérations peuvent entraîner une requalification en marchand de biens par l’administration fiscale, avec des conséquences financières sérieuses.

Dans cet article, nous détaillons :

• ce qu’est un marchand de biens,
• les critères de requalification,
• les différences entre opération en nom propre et en société,
• les risques fiscaux et judiciaires,
• et des stratégies pour sécuriser vos transactions.

Pour aller plus loin sur les fondamentaux de l’activité, consultez notre guide complet : Comment devenir marchand de biens.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens est un entrepreneur spécialisé dans l’achat et la revente de biens immobiliers.
Il cherche des opportunités dans des biens nécessitant des travaux ou offrant une possibilité de division, pour réaliser une marge à la revente.

Points clés :

• L’objectif est la revente avec plus-value ou marge commerciale.
• L’activité peut être exercée en nom propre ou via une société commerciale (SAS, SARL, etc.).
• La requalification survient lorsque l’administration considère que vos opérations sont habituelles et spéculatives.

Achat-revente en nom propre ou en société ?

En nom propre

• Convient pour une résidence principale : exonération possible.
• Attention à la fréquence des ventes : plusieurs opérations dans l’année peuvent déclencher une requalification.
• Les impôts sur une résidence secondaire peuvent atteindre ~36% si requalification.

En société

• SAS ou SARL adaptées pour les opérations régulières.
• Possibilité de multiplier les opérations si c’est votre activité principale.
• Financement : fonds propres = plus de marge, financement bancaire = vérification des risques et délais.

Le choix du statut juridique est déterminant, car toutes les structures ne sont pas adaptées à l’achat-revente immobilier, notamment lorsqu’il s’agit d’éviter une requalification ou une mauvaise interprétation de l’activité par l’administration.

Tableau comparatif : nom propre vs société

Vidéo : la requalification en marchand de biens

Critères de requalification par l’administration fiscale

L’administration fiscale analyse deux critères principaux :

1- Caractère habituel

• Fréquence des opérations dans l’année
• Nombre de biens achetés et revendus

2- Intention spéculative

• L’achat initial avait pour objectif la revente rapide
• Communication ou publicité immédiate pour la vente

Autres éléments pris en compte :

• Montant des bénéfices réalisés
• Délai entre achat et revente
• Localisation des biens
• Publicité mise en place pour vendre rapidement
• Même les pertes ou opérations à 0 bénéfice peuvent déclencher une requalification

Ces critères sont régulièrement utilisés lors de contrôles fiscaux et s’inscrivent dans un cadre juridique précis, notamment en matière de fiscalité immobilière du marchand de biens et de qualification de l’activité professionnelle.

Conséquences d’une requalification en marchand de biens

Être re qualifié peut avoir un impact lourd sur vos finances :

• Re calcul de la TVA sur certaines opérations
• Paiement de pénalités et intérêts de retard
• Frais d’avocat et procédures judiciaires
• Réévaluation de votre fiscalité sur les bénéfices passés

En résumé : mieux vaut prévenir que guérir.

En cas de requalification, l’administration peut notamment revoir l’application de la TVA sur les opérations d’achat-revente, ce qui peut fortement impacter la rentabilité globale du projet.

Combien d’opération peut-on réaliser

En nom propre

• 1 opération annuelle avec résidence principale : généralement sans risque
• Plusieurs opérations/an : risque élevé de requalification
• Résidence secondaire : caution sur l’imposition (~36%)

En société

• Activité principale : autant d’opérations que nécessaire
• Activité secondaire : limiter le nombre et structurer l’activité
• Financement : fonds propres = plus de marge et plus de contrôle, banque = plus de prudence

Comment éviter la requalification ?

Stratégies concrètes :

• Définir votre activité clairement dès la création de la société
• Respecter les délais de revente et éviter les opérations répétitives en nom propre
• Documenter chaque opération (devis, factures, travaux, publicité pour la vente)
• Choisir un statut adapté (SAS/SARL plutôt qu’une SCI pour l’achat-revente)
• Se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en immobilier

Questions réponses : la requalification en marchand de biens

Qu’est-ce qu’une requalification en marchand de biens ?

C’est lorsque l’administration fiscale considère vos opérations comme habituelles et spéculatives, même si vous êtes un particulier.

Quels sont les critères principaux ?

Caractère habituel des opérations et intention spéculative dès l’acquisition.

Peut-on faire plusieurs ventes en nom propre sans risque ?

Une seule opération annuelle est sécurisée, plus d’une peut déclencher une requalification.

Quels sont les risques financiers d’une requalification ?

TVA recalculée, pénalités, intérêts, frais d’avocat et imposition sur les bénéfices.

Quels statuts éviter pour l’achat-revente ?

La SCI n’est pas adaptée pour des opérations régulières d’achat-revente. Préférez SAS ou SARL.

Comment sécuriser une opération pour éviter la requalification ?

Documenter chaque étape, respecter les délais, structurer l’activité en société et consulter un expert-comptable.

Conclusion

La requalification en marchand de biens est un risque réel pour les particuliers et les sociétés non adaptées.
En planifiant vos opérations, en choisissant le bon statut et en documentant vos transactions, vous pouvez sécuriser votre activité et éviter de lourdes conséquences fiscales.

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